令和7年1月14日　提出 潮来 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 5,810 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市島須字馬ノ峰６３４番１ ②地積 　(㎡) 1,018   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 潮来 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   240 ｍ、南   310 ｍ、北   690 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 潮来駅　北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,810 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潮来市及び隣接する行方市等に形成される旧来からの農家集落地域一円である。需要者は当地区に地縁 的選好性を有する地元農家等の子弟や地元居住者にほぼ限定され圏外からの転入は少ない。土地利用の状況は旧来から の農家住宅や農地のほか近年は太陽光発電用地等の散見され、取引件数も少なく相続や隣地売買等各種事情が介在する 取引も見られる。需要の中心価格帯は、規模・街路条件等により幅があるが、更地総額で５００万円までと推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性を有する取引事例の収集・選択事例数に限界があったことから４件の取引事例を採用し、地域要因 比較ほか各補修正は適切に行い、代替競争関係に留意のうえ調整を行い、適切に試算し得たと思料する。収益価格は、 近隣地域が農家住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標 準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,740 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 5,810  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 潮来市では人口減少と少子高齢化が進行し、 土地取引件数は横ばい乃至微減傾向で、不動 産市場は立地により横ばい乃至下落基調が継 続している。 旧来からの農家集落地域で高齢化も進み需要 は弱含み傾向である。地価を牽引する特段の 要因も見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％