鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
潮来 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 -6

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

TEL.

鑑定評価額

3,510,000 円

１㎡当たりの価格

16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市宮前２丁目３７番１４				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	南東8.8m市道	水道、下水	延方 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　８
．８ｍ市道

交通

施設

延方駅　北方

130m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域として熟成度が高く、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はない。当分の間は現状を
維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,640 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、潮来市及び隣接市の既成住宅地域一円で、潮来市内及び隣接市に勤務するエンドユーザーや、当地域に
地縁的選好性を有する個人が需要者の大半である。近隣地域は、小学校や生活利便施設、隣接市への通勤アクセス等が
良好な立地であり、供給物件も少ないことから一定の需要が認められ地価は安定的に推移している。取引の中心となる
価格帯は、更地で３００～５００万円程度、新築戸建は建築費高騰の影響もあり２，０００万円半ばまで。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上のとおり２試算価格を得たが開差が生じたので再吟味のうえ調整を行う。近隣地域内には低層アパート等の収益物
件も散見されるが、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用が大半であるので
、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、賃貸市場の成熟度を反映して相対的に低位に試算された収益
価格は採用せず、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

潮来市では人口減少と少子高齢化が進行し、
土地取引件数は横ばい乃至微減傾向で、不動
産市場は立地により横ばい乃至下落基調が継
続している。

地価は安定的に推移しており、地域要因の大
きな変化はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ７公示） -1	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南西6m、角地		１中専 (70,200)
b	潮来（Ｒ７公示） -106	潮来市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	潮来（Ｒ７公示） -132	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	潮来（Ｒ７公示） -133	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、北西8m、南西6m、三方路		１住居 (70,200)
e	潮来（Ｒ７公示） -124	潮来市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	15,699	100 [ 100.0]	15,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,300
b	(　 ) 15,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,257	100 [ 95.9]	15,909		16,500
c	(　 ) 15,161	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,690	100 [ 93.1]	15,779		16,400
d	(　 ) 15,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	14,518	100 [ 90.6]	16,024		16,700
e	(　 ) 15,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	14,326	100 [ 90.1]	15,900		16,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

潮来 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,472,829	448,169	2,024,660	1,930,060	94,600	（　0.9730） 92,046	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,840,920 円　　　　（　 8,640 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	ＬＳ2	184.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	10.4 m x 19.9 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身又はファミリータイプを想定、平均専有面積１２～１６坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	92.00	100.0	92.00	1,167	107,364	1.0	107,364
							1.0	107,364
～

～

～

～

計		184.00	100.0	184.00		214,728		214,728
								214,728

⑨年額支払賃料	214,728 円　×　12ヶ月　＝　 2,576,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,576,736 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,370,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	214,728 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,728 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,257 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,472,829 円　　　　（　 11,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ７公）賃　　　　-5	1,017 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,217 円/㎡　月額支払賃料（　 1,167 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ７公）賃　　　　-2	1,321 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,258
c	潮来（Ｒ７公）賃　　　　-13	903 ( 903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,212

潮来 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,900 円	28,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	103,069 円	2,576,736　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,100 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 448,169 円　（　　　　　　 2,104 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,930,060 円（　　　　　 9,061 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,472,829 円
②総費用	448,169 円
③純収益　①－②	2,024,660 円
④建物等に帰属する純収益	1,930,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,640 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

潮来 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	潮来市宮前二丁目３７番１４	0530005201794-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月12日　提出
潮来 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 -6

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　増田　潤志

TEL.

鑑定評価額

3,510,000 円

１㎡当たりの価格

16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市宮前２丁目３７番１４				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	南東8.8m市道	水道、下水	延方 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　８
．８ｍ市道

交通

施設

延方駅　北方

130m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理後相当期間を経過した住宅地域で、熟成度が高いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくもの
と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を潮来市を中心として隣接する鹿嶋市・神栖市等における住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は市内若
しくは近隣に居住ないし勤務する３０～４０代前半の一次取得者層が大半で、同一需給圏外からの需要は少ない。近隣
地域は土地区画整理後相当期間を経過した住宅地域で、熟成度が高く、需給関係は概ね安定している。取引の中心とな
る価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は土地区画整理後相当期間を経過した住宅地域で、面大地を中心に地主が節税目的で建設したと思われる賃貸
用物件も見られるが、自用目的での取引が支配的で、アパート等建築目的の土地取得需要は皆無。また、取引事例比較
法の適用に際しては、特段の事情補正を必要としない４事例を採用し、査定価格も概ね同水準に求められた。よって本
件では、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率及び老齢化率が県平均を大きく上
回る。取引件数は概ね横這い傾向。建築着工
件数は持ち直している。

土地区画整理後相当期間を経過した住宅地域
で、熟成度が高く、需給関係も安定している
。地域要因に特段の変化は見られない。

画地の規模、街路条件等は標準的であり、南
東街路であることにより日照が優る。個別的
要因の変動は特に見受けられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ７公示） -11	潮来市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、南12.8m、二方路		１住居 (70,200)
b	潮来（Ｒ７公示） -115	潮来市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西14m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	潮来（Ｒ７公示） -1	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南西6m、角地		１中専 (70,200)
d	潮来（Ｒ７公示） -106	潮来市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	18,064	100 [ 109.3]	16,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	17,200
b	(　 ) 18,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,390	100 [ 119.2]	15,428		16,000
c	(　 ) 16,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	15,699	100 [ 100.0]	15,699		16,300
d	(　 ) 15,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,257	100 [ 100.0]	15,257		15,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

潮来 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,396,721	410,668	1,986,053	1,875,500	110,553	（　0.9730） 107,568	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,151,360 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	10.4 m x 19.9 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（４５㎡）×４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,160	104,400	1.0	104,400
							1.0	104,400
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		208,800		208,800
								208,800

⑨年額支払賃料	208,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,505,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,505,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,297,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	208,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,915 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 208,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,171 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,396,721 円　　　　（　 11,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ７公）賃　　　　-12	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ７公）賃　　　　-1	1,396 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,396
c	潮来（Ｒ７公）賃　　　　-10	1,165 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,294

潮来 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,500 円	27,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	75,168 円	2,505,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,500 円	27,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,500 円	27,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 410,668 円　（　　　　　　 1,928 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,500 円（　　　　　 8,805 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,396,721 円
②総費用	410,668 円
③純収益　①－②	1,986,053 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	110,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	107,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,151,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

潮来 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	潮来市宮前二丁目３７番１４	0530005201794-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考