別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
潮来 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
潮来 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 潮来市曲松２７５８番１
 ②地積
　(㎡)		 376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が多く事務
所等も見られる既成
住宅地域		 南6.5m県道、東側道 水道、下水 潮来

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ県道		 交通

施設		 潮来駅北東方

2.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を主に事務所等が混在する住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,590 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は潮来市を中心に周辺市の住宅地域。需要者は地元の３０代、４０代の第１次取得者が中心である。市場で
中心となる価格帯は、土地は３５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建で２０００万円程度である。景気は緩やかに回
復する傾向にあり、近隣地域は商業施設等との接近性が良好な国道５１号背後の県道沿いに、事務所等も見られる住宅
地域であることから比較的安定した需要で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅や事務所等が混在する旧来からの住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案され
る地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場
の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果
、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　潮来 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[123.3]		 [108.2]
100		 13,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高台や生活利便性の良好な住宅地で地価の下
げ止まりが見られるが、潮来市の人口は微減
傾向にあり、総体的に地価は弱含みで推移し
ている。

商業施設接近性等、生活利便性の比較的良好
な住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移
。


角地としての若干の優位性を有する。画地の
形状、規模等は標準的であり、南街路である
ことにより日照が優る。なお、個別的要因に
変動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 潮来 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 潮来（Ｒ７
公示）
-24		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 潮来（Ｒ７
公示）
-21		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 潮来（Ｒ７
公示）
-1		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南西6m、角地
１中専

(70,200)
d 潮来（Ｒ７
公示）
-132		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e 潮来（Ｒ７
公示）
-20		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
14,904 		 100
[ 116.3]
12,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
13,900 
b (　           ) 
13,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
13,240 		 100
[  99.9]
13,253 
14,300 
c (　           ) 
16,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
15,699 		 100
[ 125.5]
12,509 
13,500 
d (　           ) 
15,161  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
14,690 		 100
[ 115.2]
12,752 
13,800 
e (　           ) 
12,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
12,821 		 100
[  97.0]
13,218 
14,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,900 円／㎡]  



潮来 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,614,954 
624,417 
2,990,537 
2,843,940 
146,597 		 （　0.9730）
142,639 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,852,780 円　　　　（　      7,590 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
潮来 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   376 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット形式ファミリータイプを想定、平均専有面積５６㎡×５戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット形式のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,146 
160,440 		 1.0  160,440 
1.0  160,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

320,880 		 320,880 
320,880 
⑨年額支払賃料        320,880 円　×　12ヶ月　＝　       3,850,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,850,560 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       385,056 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,465,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           320,880 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          320,880 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         146,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,614,954 円　　　　（　         9,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 潮来（Ｒ７公）
賃
　　　　-7		 1,386  
(   1,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,216 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,195 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,146 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 潮来（Ｒ７公）
賃
　　　　-11		 1,170  
(   1,170) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,170 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
潮来 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,100 円  　　　　     41,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 115,517 円  　　　        3,850,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      291,900 円  　　　　     41,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         624,417 円　（　　　　　　         1,661 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,843,940 円  
（　　　　　         7,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,614,954 円      
②総費用 624,417 円      
③純収益　①－② 2,990,537 円      
④建物等に帰属する純収益 2,843,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 146,597 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 142,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,852,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,590 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 潮来 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　潮来市曲松２７５８番１
 0530005181181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
潮来 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
潮来 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 潮来市曲松２７５８番１
 ②地積
　(㎡)		 376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が多く事務
所等も見られる既成
住宅地域		 南6.5m県道、東側道 水道、下水 潮来

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６．５
ｍ県道		 交通

施設		 潮来駅北東方

2.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地の幅員の狭い県道沿いの用途混在の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面、現状のま
ま推移すると予測する。需要は弱含みであるが、値頃感もあり、地価は概ね横ばいにて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,830 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は同一需給内の居住者・勤務者やその縁
故者など、地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。取引は少ないものの、市街地の一定
の利便性のもと、需給関係は安定化傾向にある。需要の中心価格帯は、土地は１００坪程度で概ね５００万円程度、新
築戸建物件は供給が少ないが、比較的小規模・低価格な建売住宅で２千万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は国道背後の旧道沿いの用途混在の既成住宅地域に位置し、同一需給圏内から価格判定の指標となる取引事
例を収集した。一方、近隣地域周辺ではアパートは少なく、自己使用目的の取引が主であり、収益性よりも居住の快適
性を重視した価格形成がなされる地域である。よって本件では、取引事例に基づいて市場性を反映して実証的な比準価
格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　潮来 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[123.3]		 [108.2]
100		 13,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口減少率は県平均を上回る。高台の造
成地をはじめ市街地の需給関係は比較的安定
している一方、旧市街地や集落部では依然、
弱含みで推移。

国道背後に併走する県道沿いの既成住宅地域
で、住宅地需要は新興住宅地域等に劣るが、
値頃感や用途の多様性もある地域として地価
は概ね安定化。

南側で接道する整形の角地として競争力は優
る状態であり、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 潮来 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 潮来（Ｒ７
公示）
-115		 潮来市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西14m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 潮来（Ｒ７
公示）
-106		 潮来市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c 潮来（Ｒ７
公示）
-132		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 神栖（７公
）
-70		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,390  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
18,390 		 100
[ 148.8]
12,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
13,400 
b (　           ) 
15,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
15,257 		 100
[ 121.3]
12,578 
13,600 
c (　           ) 
15,161  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
14,690 		 100
[ 112.1]
13,104 
14,200 
d (　           ) 
15,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
15,155 		 100
[ 112.9]
13,423 
14,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,900 円／㎡]  



潮来 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,518,221 
604,841 
2,913,380 
2,762,100 
151,280 		 （　0.9730）
147,195 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,943,900 円　　　　（　      7,830 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
潮来 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 129.00 ＬＳ2 258.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   376 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：県道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、各戸４３㎡、各階３戸、計６戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
129.00 
100.0 
129.00 
1,188 
153,252 		 1.0  153,252 
1.0  153,252 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
258.00 
100.0 
258.00 

306,504 		 306,504 
306,504 
⑨年額支払賃料        306,504 円　×　12ヶ月　＝　       3,678,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,678,048 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       305,278 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,372,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,504 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          306,504 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,518,221 円　　　　（　         9,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 潮来（Ｒ７公）
賃
　　　　-3		 1,361  
(   1,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]
1,213 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,239 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,188 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 潮来（Ｒ７公）
賃
　　　　-11		 1,170  
(   1,170) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
1,269 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
潮来 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 110,341 円  　　　        3,678,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,500 円  　　　　     40,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         604,841 円　（　　　　　　         1,609 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     258.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,762,100 円  
（　　　　　         7,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,518,221 円      
②総費用 604,841 円      
③純収益　①－② 2,913,380 円      
④建物等に帰属する純収益 2,762,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 151,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 147,195 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,943,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,830 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 潮来 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　潮来市曲松２７５８番１
 0530005181181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考