別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
潮来 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
潮来 -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 7,850 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 潮来市上戸字芝宿４１番３
 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
の混在する住宅地域
 南西5.3m市道 水道、下水 潮来

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 潮来駅　北西方

4.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はなく当面は現状を維持すると予測する
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,850 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧牛堀地区（潮来市）の中心市街地及び隣接する旧麻生町（行方市）の旧来からの集落地域で、需要者
は当地域に地縁的選好性を有する一次取得者層にほぼ限定される。地域コミュニティの強い既住宅地域のため外部から
の流入は殆どなく、過疎地域の指定や少子高齢化から限界集落化が進行しており、不動産市場は縮小傾向にある。需要
の中心となる価格帯は坪単価で２～４万円程度と推察するが、市場の動きが鈍く把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格は、潮来市内の集落地域を中心に同一需給圏内に所在する正常な取引事例を根拠とし、
適切な価格が試算し得たと思料する。収益還元法による収益価格は、近隣地域が農家住宅地域であるので賃貸市場は未
成熟であるため適用できなかった。以上より、本件では、代表標準地との検討をふまえ、本件比準価格を妥当と認め、
比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　潮来 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[202.5]		 [100.0]
100		 7,830 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,880 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 潮来市では人口減少と少子高齢化が進行し、
土地取引件数は横ばい乃至微減傾向で、不動
産市場は立地により横ばい乃至下落基調が継
続している。

地域内に著しい変動要因はなく地価は緩やか
な下落が継続している。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 潮来 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 潮来（Ｒ７
公示）
-27		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
b 潮来（Ｒ７
公示）
-107		 潮来市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西2.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 潮来（Ｒ７
公示）
-22		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東5.5m市道
、南西5m、
角地
１低専

(50,80)
d 潮来（Ｒ７
公示）
-110		 潮来市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 潮来（Ｒ７
公示）
-120		 潮来市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,944  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
7,302 		 100
[  93.6]
7,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,800 
b (　           ) 
7,059  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
6,968 		 100
[  88.9]
7,838 
7,840 
c (　           ) 
7,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
7,796 		 100
[  99.6]
7,827 
7,830 
d (　           ) 
8,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.9]
9,176 		 100
[ 116.1]
7,904 
7,900 
e (　           ) 
10,823  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
10,508 		 100
[ 133.2]
7,889 
7,890 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -12.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      7,850 円／㎡]  



潮来 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸市場が未成熟であり適切な収益の把握が困難であるため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 潮来 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　潮来市上戸字芝宿４１番３
 0530005140555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
潮来 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
潮来 -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 7,830 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 潮来市上戸字芝宿４１番３
 ②地積
　(㎡)		 1,054  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
の混在する住宅地域
 南西5.3m市道 水道、下水 潮来

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 潮来駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧牛堀地区中心部に近い既成住宅地域で、集落的性格を有しつつ地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移
すると予測する。地縁的関係者以外に需要は乏しく、地価は当面、微減傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,830 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む地価水準の比較的低位な住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内
の居住者やその縁故者など地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。需給関係は停滞気味
であり、取引も少ない。需要の中心価格帯は、集落的地域で画地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は３
００坪程度で概ね８００万円程度であり、新築戸建物件は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は旧市街地の一角の集落的性格の住宅地域に位置し、同一需給圏内から価格判定の指標となる取引事例を収
集した。一方、近隣地域周辺ではアパートは少なく、自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも快適性
を重視した価格形成がなされる地域である。よって本件では、収益価格の試算は見送り、市場性を反映して実証的な比
準価格を中心に総合的に比較調整の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　潮来 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[202.5]		 [100.0]
100		 7,830 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,880 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口減少率は県平均を上回る。高台の造
成地をはじめ市街地の需給関係は比較的安定
している一方、旧市街地や集落部では依然、
弱含みで推移。

市街化区域ながら集落的性格の強い住宅地域
で、地域要因にも特段の変動はない。地価は
底値圏に近いが需要も限定的で、継続してや
や弱含みで推移。

接道方位は南西側であるが近隣地域において
は増価要因とはならず、競争力も普通程度で
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 潮来 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行方（Ｒ６
調査）
-9		 行方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東2.5m市道
、中間画地
（都） １中専

(60,160)
b 行方（Ｒ６
調査）
-11		 行方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c 鹿嶋７公

-72		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.3m私道
、中間画地
｢調区｣ 
１２号区域
(60,200)
d 鹿嶋７公

-97		 鹿嶋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
１２号区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　      4,841) 
7,233  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
7,381 		 100
[  92.8]
7,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,950 
b (　           ) 
7,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
7,590 		 100
[  98.3]
7,721 
7,720 
c (　           ) 
9,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
9,088 		 100
[ 119.7]
7,592 
7,590 
d (　           ) 
9,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
9,520 		 100
[ 118.6]
8,027 
8,030 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      7,830 円／㎡]  



潮来 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 集落的性格の住宅地域で賃貸市場の成熟の程度も低く、賃貸建物の想定に妥当性が認められない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 潮来 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　潮来市上戸字芝宿４１番３
 0530005140555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考