令和7年1月14日　提出 潮来 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市牛堀字宮前９８番１ ②地積 　(㎡) 719   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、店舗併用 住宅の多い住宅地域 南西8m県道 水道、下水 潮来 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ県 道 交通 施設 潮来駅北西方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧牛堀地区中心部の店舗等も見られる既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移す ると予測する。地縁的関係者以外の広範な需要は期待できず、地価は当面、微減傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者やその縁故者な ど地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。需給関係は停滞気味であり、取引も少ない。 需要の中心価格帯は、画地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は５００㎡程度で概ね６００～７００万円 程度、新築戸建物件は供給が少なく、比較的小規模・低価格な建売住宅で２千万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は旧市街地の用途混在の既成住宅地域に位置し、同一需給圏内から価格判定の指標となる取引事例を収集し た。一方、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸物件は少なく、自用の戸建住宅地としての取引が主であり、元本と果実 の関係は希薄な地域である。よって本件では、収益価格の試算は見送り、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に 総合的に比較調整の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潮来 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [128.7] [104.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。高台の造 成地をはじめ市街地の需給関係は比較的安定 している一方、旧市街地や集落部では依然、 弱含みで推移。 集落的性格も有する牛堀町旧市街地の一角に あり、地域要因に特段の変動はない。地価は 底値圏に近いが、需要も地縁的関係者等が中 心で、弱含み。 ほぼ台形状であるが近隣地域では減価要因と ならず、接道方位は南西側で若干の優位性を 有しつつ、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％