別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
鹿嶋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿嶋 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿嶋市宮中３丁目１番１５
｢宮中３－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所

ＲＣ3		 中小規模の店舗が多
い県道沿いの商業地
域		 北8.9m県道 水道、下水 鹿島神宮

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．９ｍ県道 交通

施設		 鹿島神宮駅　南方

900m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商業地域で、各所に見られる新興路線商業施設等への顧客流出により空洞化が進行し、昨今は住宅地
としての需要が中心となりつつある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鹿嶋市を中心とした鹿行地区に存する商業地全域と把握される。需要者は地元の個人事業者のほか、住宅
利用目的の需要も見込まれる。近隣地域は、鹿島神宮駅に近い旧来からの既存商業地域であり、各所に見られる新興路
線商業施設等への顧客流出により空洞化が進行し、昨今は事業用地としての需要から住宅地としての需要へとシフトし
つつある。なお、取引規模がまちまちにつき、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は鹿島神宮駅に近い旧来からの既存商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、空洞化が進行し、昨今
は住宅地としての需要が中心となりつつあり、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性が
高いとは言いがたい状況にあるため、比準価格を重視しつつも、収益価格も十分参酌し、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.6]		 [100.0]
100		 27,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型店舗への顧客流出継続。既成商業地
の地盤沈下進行。深夜帯の客足減少。業務用
地としての需要減退の一方で、住宅用地への
転用需要は旺盛。

地域要因に特段の変化は見られないが、空洞
化の進行に伴い、事業用地としての需要から
住宅地としての需要へシフトしつつある。


画地規模、形状等が標準的につき、地域内に
おける競争力も概ね標準的。個別的要因の変
動は特に見受けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿嶋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鹿嶋６調

-123		 鹿嶋市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8.9m県道、
南7m、二方路
商業

(90,400)
b 鹿嶋７公

-33		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 鹿嶋７公

-35		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 鹿嶋７公

-58		 鹿嶋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     30,510) 
30,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,091 		 100
[ 100.0]
30,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,100 
b (　           ) 
32,466  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,628 		 100
[  99.7]
32,726 
32,700 
c (　           ) 
29,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,454 		 100
[  98.9]
29,782 
29,800 
d (　           ) 
31,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,180 		 100
[ 101.7]
30,659 
30,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,800 円／㎡]  



鹿嶋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,748,048 
4,452,885 
17,295,163 
16,450,200 
844,963 		 （　0.9490）
801,870 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     15,722,941 円　　　　（　     18,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿嶋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 Ｓ3 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   859 ㎡     23.0 m x   37.5 m  前面道路：県道     　   8.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所を想定 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 同種同規模建物の一般的なレンタブル比を考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
78.0 
351.00 
1,901 
667,251 		 3.0  2,001,753 
1.0  667,251 

 2～ 3		 事務所
450.00 
85.0 
382.50 
1,634 
625,005 		 3.0  1,875,015 
1.0  625,005 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
82.7 
1,116.00 

1,917,261 		 5,751,783 
1,917,261 
⑨年額支払賃料      1,917,261 円　×　12ヶ月　＝　      23,007,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,007,132 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,909,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,097,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,751,783 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,917,261 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         597,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,748,048 円　　　　（　        25,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-5		 1,820  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,915 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,901 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-8		 1,730  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,917 
c 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-13		 2,016  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,057 
鹿嶋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 936,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 920,285 円  　　　       23,007,132　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,965,600 円  　　　　    234,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,452,885 円　（　　　　　　         5,184 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,450,200 円  
（　　　　　        19,150 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,748,048 円      
②総費用 4,452,885 円      
③純収益　①－② 17,295,163 円      
④建物等に帰属する純収益 16,450,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 844,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 801,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          933 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,722,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿嶋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿嶋市宮中三丁目１番１５
 0530000211190-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
鹿嶋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿嶋 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿嶋市宮中３丁目１番１５
｢宮中３－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所

ＲＣ3		 中小規模の店舗が多
い県道沿いの商業地
域		 北8.9m県道 水道、下水 鹿島神宮

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．９ｍ県道 交通

施設		 鹿島神宮駅　南方

900m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鹿嶋市及び隣接市等の商住混在地域を中心に鹿行地区全域。競合する国道１２４号バイパス沿いにはＳ
Ｃ等圏外からの参入者も多いが、本件需要者は、地元事業者・地元資本が中心である。圏内の商業集積は、郊外型商業
店舗へと移行しており、対象地を含む宮中地区では商業地としての地位は劣勢な一方、近年は背後住宅地の充実や旧門
前町の整備施策もり地価は強含みの様相を呈している。取引中心価格帯は規模にもよるが坪９万～１０万台前半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので再吟味・調整を行う。本件は、立地条件や公法上の既成等から投資用不動
産としての需要も想定されるが、需要の中心は、上記の通り地元資本・地元事業者による業務用の自己使用不動産・自
社ビル用地としての需要であるので、これら取引当事者の属性を考慮し、比準価格を重視して、収益価格を比較考量の
うえ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,500 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.6]		 [100.0]
100		 27,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿嶋市の人口は近年微減傾向、土地取引件数
は増加継続していたが直近では若干弱含み。
不動産価格は立地により上昇乃至横ばい傾向
と推察される。

地価を牽引する著しい地域要因の変化はない
が、近年背後地域の充実から、地価は横ばい
乃至緩やかな上昇基調となっている。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿嶋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 鹿嶋７公

-58		 鹿嶋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
b 鹿嶋６調

-123		 鹿嶋市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8.9m県道、
南7m、二方路
商業

(90,400)
c 鹿嶋７公

-75		 鹿嶋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.9m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d 鹿嶋６調

-89		 鹿嶋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
南5m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,180 		 100
[ 105.1]
29,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,700 
b (　     30,510) 
30,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,091 		 100
[ 102.0]
29,501 
29,500 
c (　           ) 
30,064  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,184 		 100
[ 102.0]
29,592 
29,600 
d (　           ) 
34,354  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
33,554 		 100
[ 113.2]
29,641 
29,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,600 円／㎡]  



鹿嶋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,146,722 
4,044,644 
16,102,078 
15,249,600 
852,478 		 （　0.9483）
808,405 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     15,851,078 円　　　　（　     18,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿嶋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 420.00 Ｓ3 1,260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   859 ㎡     23.0 m x   36.5 m  前面道路：県道     　   8.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＥＶ無し地上３階建・中廊下式で、品等は中位程度の店舗付事務所を想定 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 共用廊下・階段等の共用部分を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
74.0 
310.80 
1,950 
606,060 		 3.0  1,818,180 
1.0  606,060 

 2～ 2		 事務所
420.00 
84.0 
352.80 
1,650 
582,120 		 3.0  1,746,360 
1.0  582,120 

 3～ 3		 事務所
420.00 
84.0 
352.80 
1,650 
582,120 		 3.0  1,746,360 
1.0  582,120 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,260.00 
80.7 
1,016.40 

1,770,300 		 5,310,900 
1,770,300 
⑨年額支払賃料      1,770,300 円　×　12ヶ月　＝　      21,243,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,016.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,243,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,699,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,544,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,310,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,770,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         553,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,146,722 円　　　　（　        23,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-13		 2,016  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,084 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-6		 2,298  
(   2,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
1,988 
c 鹿嶋（賃貸）商
　　　　-8		 1,730  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,958 
鹿嶋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 864,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 849,744 円  　　　       21,243,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,663,200 円  　　　　    216,000,000　×　　  55.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,044,644 円　（　　　　　　         4,709 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,249,600 円  
（　　　　　        17,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,146,722 円      
②総費用 4,044,644 円      
③純収益　①－② 16,102,078 円      
④建物等に帰属する純収益 15,249,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 852,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 808,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,851,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿嶋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿嶋市宮中三丁目１番１５
 0530000211190-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考