令和7年1月15日　提出 鹿嶋 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字荒井字前５４９番８ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在し農地も多い 住宅地域 西4.7m市道 水道 鹿島大野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 鹿島大野駅南方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 畑等の介在する住宅地域で、利用状況は概ね安定している。地域に影響を及ぼす要因は見当たらないので当面は 現状維持で推移するものと予測される。調区内で需要が限定的なので地価はやや弱含みと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿島線鹿島大野駅と鹿島灘駅を最寄り駅とする鹿嶋市北部の住宅地域と判定した。需要者の中心は 鹿嶋市に居住又は勤務する３０～４０歳代の一次取得者である。市の中心部から離れたところに位置し利便性が良くな いため需要は低調で地価はやや弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地は３４０㎡程度で４００万円前後、 新築戸建物件では２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が中心で、類似地域において取引事例が取集できた。比準価格は信頼性の高い事例を採 用し、近くに位置する事例を重視して決定しており地域の実勢を反映した実証的価格と言える。標準地の属する地域は 調区内の住宅地域で、アパート等の収益物件は当たらず賃貸市場が未熟成のため、収益還元法は適用しなかった。従っ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,740 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 63.2] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後、宮中地区等の高台の住宅地域に需要 が集中しており地価は横ばい乃至微増で推移 。低地の住宅地域は需要は乏しく地価の下落 傾向が続く。 最寄り駅には近いものの、調区内の住宅地域 で、市の中心部からも離れ生活利便性が良く ないため、需要は限定的で地価もやや弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％