令和7年1月15日　提出 鹿嶋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字佐田字久保山４７９番２外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等に空地も 残る既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 鹿島神宮 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   220 ｍ、南   350 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ鹿島線「鹿島神宮 」駅南東方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は畑や山林も残る市街化区域内の住宅地域であり、徐々に宅地化が進みつつ、ほぼ現状のまま推移する ものと予測する。高台にあり一定の需要はあることから地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿嶋市の市街化区域の住宅地域を中心として、一部隣接市にも及ぶ範囲である。需要者の中心は鹿嶋市に 居住又は勤務する３０歳代の一次取得者である。高台にあるものの、住環境がやや劣る為、需要はそれほど強くない。 日本製鉄の令和６年度中の高炉休止も現時点では地価への影響は顕在化していない。需要の中心となる価格帯は、土地 は２００㎡程度で３００～３５０万円程度、新築戸建は２，０００万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺にはアパー ト等の賃貸物件も散見されるが、地主が自用地に建てたものが殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。ま た、画地規模が小さくアパート等の建築を想定することは現実的でない為、収益還元法の適用は見送った。従って、本 件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [164.8] [104.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い 地方中心部の地価は上昇傾向にある。しかし 、地方周辺部への波及効果は小さく、地価は ほぼ横ばい基調。 周辺の新規分譲住宅との競合はあるものの、 台地状の地勢等の優位性もあり、一定の需要 が見込め、地価は安定している。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％