令和7年1月14日　提出 ひたちなか 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 73,500,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市山崎１７０番 ②地積 　(㎡) 4,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 事務所 Ｓ2 中小規模の工場、物 流施設が建ち並ぶ工 業団地 北東8m市道、背面道 水道 勝田 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   230 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 勝田駅　南東方 5.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北関東自動車道、常陸那珂港へのアクセスが良好な工業団地で、広域交通インフラ整備が進み市内の工業地の需 要は堅調で今後も工業地としての利用・集積が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県央地域を中心に県内全域の工業地域と判定した。需要者は半導体メーカー、自動車関連企業及び製造業 並びに北関東圏への接近性、交通利便性に着目した物流・倉庫業者となる。高速道路のほか国道６号、常陸那珂港への アクセスが良好なことから需要は堅調で地価は上昇基調にある。工業地の取引は稀で取引属性による規模、取引価格の 個別性から需要の中心となる価格帯の把握は難しいが土地は概ね１㎡当り１．７万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は中小工場、事業所が建ち並ぶ山崎工業団地内の工業地域である。自用自営の工場・倉庫等が多い工業地域で賃貸 の工場、倉庫等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は代替競争関係にある 県央及び県内の工業地の取引事例を広域的に採用して試算した。よって、現下の市場動向を反映した実証的な比準価格 を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [101.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横這い、高齢化率は県平均を下回り、 低金利を背景に住宅地需要は堅調で市内の住 宅地は上昇傾向、商業地・工業地の地価は回 復傾向にある。 常陸那珂港、北関東自動車道への接近性が良 好な山崎工業団地内にあり、市内の工業地の 需要も回復傾向にある。 工業地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はなく、 競争力も標準的である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％