令和7年1月15日　提出 ひたちなか 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか 5-5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番 ｢湊中央２－１－２９｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｗ1 低層店舗等のほか一 般住宅も混在する商 業地域 北東18m県道、南東側道 水道、下水 那珂湊 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 那珂湊駅南東方 300m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、顧客の流出は続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市及び隣接近接市町内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元個人 事業主等である。郊外型大型店に顧客は流出し地価は依然下落傾向にあるが、コロナ後の消費行動の回復もあり下落率 は僅かに縮小した。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は、価格形成は個別的で、中心的な価格帯を つかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、個々に事業の採算性を検討し、購入していると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、広幅員の道路に接道する取引事例を中心に収集選択し、同一市内同一最寄駅徒歩圏内の地域格差率が最も 小さい最新の事例を採用し、適正に試算している。市場性を反映している。収益価格は、直接法を適用しており、理論 的である。しかし、標準地周辺は自用の店舗が中心であるため、賃貸市場の熟成度は低い。よって、本件においては、 比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか 5-2             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [226.0] [105.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を克服し、徐々に正常化に戻りつつ ある。しかし、景気の先行きに若干の不安も 認識されてきている。 顧客の郊外型大型商業施設への流出は続いて いる。依然、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　+138.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％