令和7年1月14日　提出 ひたちなか -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -26 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市大字武田字久保４５９番１９ (武田７４街区１７) ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画整理地内の住 宅地域 南西6m区画街路 水道、下水 勝田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 勝田駅　南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 勝田地区の区画整理地内の住宅地域で住宅の建設も進み、今後も住宅地域として緩やかに熟成していくものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝田駅勢圏の住宅地域を中心に市内全域の住宅地域と判定した。典型的な需要者は市内在住の一次取得者 となるが水戸又は日立方面に通勤通学を要する周辺市町村からの転入者及び転勤族も見られる。近隣は人気学区内にあ り住環境、生活利便性の良好な住宅地域で供給も限定的なことから地価は強含みで推移している。需要の中心となる価 格帯は、土地は２３０㎡程度であれば総額１２００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は区画整然とした住宅地域で、土地の取引は個人の居住目的が主となる市場である。居住環境を重視する住宅地域 でアパート等の収益物件は僅かで賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。比準価格 は勝田駅勢圏の代替性のある戸建住宅地の事例から試算され実証的である。よって、市場性を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [104.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横這い、高齢化率は県平均を下回り、 低金利を背景に住宅地需要は堅調で市内の住 宅地は上昇傾向、商業地・工業地の地価は回 復傾向にある。 勝田駅勢圏の区画整然とした住宅地域で、供 給も限定的なことから、地価は強含みで推移 している。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％