令和7年1月15日　提出 ひたちなか -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -25 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市八幡町７１２９番５外 ｢八幡町７－６｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い店舗 が混在する住宅地域 南西6m市道 水道、下水 那珂湊 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 那珂湊駅北東方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの店舗・事務所等も混在する住宅地域で、当面現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市及び大洗町の市街化区域内の住宅地域であり、特に那珂湊地区の住宅地との代替性が強い。 需要者の中心は那珂湊地区に地縁を有するもしくは通勤する３０～４０歳代の一次取得者層である。那珂湊駅へのアク セスは近いものの既存の住宅地域に対する需要は低迷し、地価下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、土地価格 は５００万円程度、土地建物総額で２，０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自己使用目的の信頼性のある取引事例を収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。 周辺には店舗・アパート等も一部見られ、賃貸需要もあるが、収益性より居住快適性が重視される住宅地である。一方 、収益価格は対象地の画地規模等から経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し、試算しない。よって、代表標準地 との検討をふまえ、比準価格を標準をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [148.0] [104.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧那珂湊地区の人口は減少傾向、市内の土地 取引件数・住宅着工件数は横ばい傾向である 。消費者物価の高騰による住宅市場への影響 が懸念される。 既存の住宅地域に対する需要は少なく、空地 も見られ、地価は下落傾向が続くと予測され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％