令和7年1月15日　提出 ひたちなか -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -23 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.

鑑定評価額 2,380,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市湊泉町５３１０番２ ｢湊泉町３－３３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中心商店街に近接し た店舗も介在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 那珂湊 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 那珂湊駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は微減から横ば いに向かうものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市又は大洗町の住宅地域で特に旧那珂湊地区との代替性が強い。典型的な需要者としては旧那 珂湊地区に地縁性を有する一次取得者が中心で濃密なコミュニティーが敬遠され他地域からの転入はあまり見られない 。人口減少の構造的要因のほか地縁性が強い土地柄でもあるが長年地価の下落が続いたことで底値に近づきつつあり下 落率も逓減傾向。土地は５０坪程度で３００万円前後、新築戸建で２千万円前後から半ば程度が需要の中心をしめる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の計画に不向きで経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されることから収 益還元法の適用は断念せざるを得なかった。近隣地域は店舗、事業所等も見られるものの、一般住宅を中心とした混在 住宅地域であり、あくまで自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であるため、現実の市場で発生し た実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [142.2] [104.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足から雇用・所得環境は改善も建築費 ・諸物価が高止まりする中でのゼロ金利政策 解除による金利上昇で住宅取得環境は厳しく なりつつある。 旧那珂湊地区の中心部、那珂湊漁港に近い既 成住宅地域で宅地需要は弱いが地価下落の程 度は逓減しつつある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％