令和7年1月14日　提出 ひたちなか -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -21 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とし小 規模工場も見られる 住宅地域 南東8.5m県道 水道 平磯 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．５ｍ県道 交通 施設 平磯駅　北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ひたちなか市の東部、平磯地区の既存の住宅地域である。津波浸水予想範囲に位置し、外部からの需要は極めて 少ない。地元需要が中心であって、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 本件対象近隣地域の同一需給圏は、旧那珂湊地区の既存の住宅地域を中心に、市全域及び大洗町の住宅地域にも及ぶ範 囲と判定した。但し、主な需要者は平磯地区の地縁者が中心であり、他地域からの需要者は少ない。新設小学校の開校 によって高台地区に需要が集中し、対象近隣地域では空地、空家が目立って、地価は依然下落傾向にある。需要の中心 価格帯は、土地が２００㎡程度で総額３００万円～４００万円、新築戸建住宅は２，０００万円程度が概測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 海岸に近い集落地域であり、津波浸水想定区域にも指定されていることから、需要は極端に冷え込んでいる。そのよう な中で実際の取引価格を参考とした比準価格は、現実の市場を反映した価格として尊重すべきものであり、また投げ売 り的な事例を排除した適正な水準を示しているものと解される。なお、収益価格は標準地が収益計算に馴染まない画地 であるため、その適用を断念した。比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも配慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [172.2] [104.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧勝田地区は優良住宅地への需要が堅調であ って地価も上昇しているが、他方湊地区や郊 外集落地域では未だに下落傾向が続いている 。 海岸沿い平磯地区の既存の住宅地域であり、 津波懸念から住宅地の需要は極端に冷え込ん でいる。地価は引き続き下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％