令和7年1月14日　提出 ひたちなか -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -15 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市阿字ケ浦町字南平１００１番４ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道 阿字ヶ浦 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ひたちなか海浜鉄道延伸計画 の工事の認可 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿字ヶ浦駅　西方 560m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 阿字ヶ浦町の既成住宅地域で、地域要因の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿字ヶ浦町を中心にひたちなか市全域の住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者で、特に阿 字ヶ浦町の地縁者が主となる。近隣は土地区画整理区域外の既成住宅地域で地区外からの需要は少なく地元需要が中心 となるが、地元需要も限定的で地価は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は土地は２５０㎡程度で４００万円前 後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は阿字ヶ浦町の旧来からの集落的特性を有する住宅地域で、居住目的の個人による土地の取引が多い市場である。 比準価格は、同一需給圏内の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。近隣は、賃貸需要が弱いこ とからアパート等の収益物件は見られず賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。よ って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [176.5] [101.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び生産年齢人口の減少は県平均より低 く、高齢化率は県平均を下回り、市内の住宅 地は上昇傾向、商業地・工業地の地価は回復 傾向にある。 阿字ヶ浦地区の既成住宅地域で、地縁的選好 性から地域外からの需要は低く、地価は弱含 み傾向にある。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％