令和7年1月15日　提出 ひたちなか -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -12 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市東大島４丁目４番２外 ｢東大島４－４－２｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅主体 の区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 勝田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勝田駅北東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の区画整理済の住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。住環境は良好で宅 地の需給関係は安定的で地価はやや上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市内の住宅地域である。ＪＲ勝田駅を最寄駅とする圏域との価格牽連性が強い。需要者は市内 に居住し、地元企業に勤務する３０～４０歳代の一次取得者層が中心である。ＪＲ駅徒歩圏に存し、生活利便施設にも 近いことから人気が高い一方で新規の宅地供給は少ない。土地は総額で１，０００万円前後、新築戸建住宅で３，００ ０万円台が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、区画整然とした住宅地の取引事例を収集しており、実証的かつ客観的な価格であり規範性が高い。一方、 近隣地域では共同住宅も一部見られるが、対象地の画地規模等から経済合理的な賃貸経営は困難であると判断し、収益 価格は試算しない。よって、住宅地の土地取引の実態をより良く反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　ひたちなか -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧勝田地区の人口はやや減少傾向、市内の土 地取引件数・住宅着工件数は横ばい傾向であ る。消費者物価の高騰による住宅市場への影 響が懸念される。 駅徒歩圏の住宅地域であり、供給は限定的で あるが、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％ +0.8 ％