別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
ひたちなか -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ひたちなか -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.
鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
 ②地積
　(㎡)		 342  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅のほ
かに畑地も見られる
住宅地域		 東4m市道 水道 勝田

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位：北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 勝田駅南東方

2.7km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ひたちなか市の市街化区域内の住宅地域を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は市内に職場や住居を有する３０～
４０代の一次取得者層である。街路条件はやや劣るが、旧勝田地区の市街化区域内住宅地域としては単価が比較的低位
で値頃感があり、このところ地価は横ばいで推移している。但し、建物価格の上昇が住宅地価格に及ぼす影響の程度を
注視する必要がある。土地は８００万円～９００万円程度、新築総額は３，０００万円台前半が指標となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費が高騰するも家賃水準は横ばいであり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法は非
適用とした。本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して試算さ
れており、精度は高いと考えられる。よって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ひたちなか -12             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,400 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[191.7]		 [102.0]
100		 25,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧勝田地区の市街化区域内住宅地域では地価
は横ばい又は上昇傾向。旧那珂湊地区では、
標高が低い市街地と比べ高台の住宅地域等は
需要が見られる。

土地区画整理事業地内の土地と比較すると割
安感がある。地価は横ばいで推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ひたちなか -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ひたちなか
０８１４２
-750		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b ひたちなか
０８２０６
-124		 ひたちなか市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ひたちなか
０５８５１
-188		 ひたちなか市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m道路、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(40,80)
d ひたちなか
０８１４２
-779		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
南東4m、
二方路
１低専

(40,80)
e ひたちなか
０８１４２
-751		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
26,808 		 100
[ 105.6]
25,386 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,900 
b (　           ) 
35,173  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,483 		 100
[ 132.9]
25,947 
26,500 
c (　           ) 
27,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,522 		 100
[ 106.0]
25,021 
25,500 
d (　           ) 
20,829  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
23,195 		 100
[  89.3]
25,974 
26,500 
e (　           ) 
24,890  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
26,592 		 100
[ 112.5]
23,637 
24,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,900 円／㎡]  



ひたちなか -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 建築費が高騰するも家賃水準は横ばいであり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ ひたちなか -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
 0507000069191-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
ひたちなか -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ひたちなか -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.
鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
 ②地積
　(㎡)		 342  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅のほ
かに畑地も見られる
住宅地域		 東4m市道 水道 勝田

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 勝田駅南東方

2.7km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 周囲には農地、山林も残る街路条件に劣る戸建住宅中心の住宅地域で、当面は現在の状態を維持するものと予測
する。今後の地価は安定的に推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市内の市街化区域に存する住宅地域のうちＪＲ「勝田」駅駅勢圏の地域。典型的な需要者とし
ては市内に居住する３０～４０代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相応に見られる。幅
員４ｍ前後の屈曲した狭隘道路が多く公共下水道も未整備の既成の住宅地域だが手頃な価格と底打ち感から地価は安定
的に推移。土地は８０坪程度で７００万円前後、新築戸建で２千万円台半ば～３千万円前後が需要の中心をしめる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費その他の運営経費が高騰する一方で家賃の上昇スピードは鈍く投資に対する適正なリターンを得るのが困難であ
ることから収益還元法の適用は断念した。近隣地域は周囲には農地、山林も残る戸建住宅中心の住宅地域で、あくまで
自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であるため、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採用
し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ひたちなか -12             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,400 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[191.7]		 [102.0]
100		 25,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人手不足から雇用・所得環境は改善も建築費
・諸物価が高止まりする中でのゼロ金利政策
解除による金利上昇で住宅取得環境は厳しく
なりつつある。

幅員４ｍ前後で街路の系統連続性に劣る戸建
住宅中心の住宅地域であるが、市場の特性に
関して特段の変動要因はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ひたちなか -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ひたちなか
０５８５１
-193		 ひたちなか市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.1m市道
、中間画地
１低専
居住誘導区域
(40,80)
b ひたちなか
０８６４５
-50		 ひたちなか市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東1.8m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
c ひたちなか
０８１４２
-750		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d ひたちなか
０８１４２
-755		 ひたちなか市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m道路、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,111 		 100
[  95.1]
25,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,900 
b (　           ) 
27,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
27,574 		 100
[ 109.0]
25,297 
25,800 
c (　           ) 
24,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
26,808 		 100
[ 105.6]
25,386 
25,900 
d (　           ) 
51,762  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
51,250 		 100
[ 138.4]
37,030 
37,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,900 円／㎡]  



ひたちなか -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 投資額に対する適正なリターンが見込めないため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ ひたちなか -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
 0507000069191-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考