令和7年1月14日　提出 ひたちなか -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市外野２丁目１０番７ ｢外野２－１０－２９｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 住宅、アパートの混 在する区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、下水 勝田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 勝田駅北東方 1.8km 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅及びアパートが混在する住宅地域。利便性及び居住環境が比較的良好な地域で需要は堅調であり今後も 現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勝田駅を最寄り駅とするひたちなか市内の住宅地域と判定した。居住環境及び利便性が良好で需給動向 は堅調で価格水準は比較的高水準で取引されている。主たる需要者は、ひたちなか市を中心に居住する３０～４０歳代 の一次取得者層が中心で、中心となる価格帯は、土地は２６０㎡程度で１，２００万円、新築の戸建住宅で３，０００ 万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心にアパートも見られる地域である。収益価格は、賃貸市場は相対的に成熟しておらず、収益価格を求め るための資料等の収集が困難であること及び投資採算性等の観点から試算しなかった。一方自用の取引事例は、実証的 かつ客観的で説得力がある。よって、比準価格に基づき、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [102.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇傾向及び原材料費高騰等変動期にあ り、今後の地価への影響及び動向に注視する 必要がある。 区画整然とした利便性及び居住環境が良好な 地域で、地価水準は高止まり傾向で取引され ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％