別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
つくば 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、一般住宅等の
混在する既成商業地
域		 北9m市道 水道、下水 つくば

7.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 つくば駅の北方

7.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、古くからの商業地域であり、郊外型店舗の進出に伴い、収益性が低下し地価も下落基調となってい
る。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくばの圏域である。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。近隣商
業地として熟成しつつあるが、ショッピングモール等郊外店舗への客の流動化が顕著である。純粋な商業地としての土
地取引は殆どなく、住宅地へ移行しつつある。精通者の意見によると、地積にもよるが総額で１０００万円前後が需給
の中心であると推定されるが、詳細の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧道沿いの商業地で、需要者は従来の商業従事者を中心とし、地元金融機関、飲食店、地元事業所・店舗等が混在する
。採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性
を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[147.7]		 [100.0]
100		 27,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ
るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築
資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状
況が認められる。

旧来からの商業地で、店舗も一定数存するが
、郊外大型店舗への流出等により、依然収益
性は厳しく、地価はやや弱含みで推移してい
る。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）
-516		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m県道、
西3.2m、
北3.2m、
三方路
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-521		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
北東5m、
南東4m、
三方路
２住居
高度地区3種
第３種文教地区
(70,200)
c つくば（Ｒ
７公示）
-538		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東21.5m県
道、北7.5m、
角地
２住居
地区計画等
(70,200)
d つくば（Ｒ
７公示）
-727		 つくば市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
e つくば（Ｒ
７公示）
-712		 つくば市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
文教地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
23,983 		 100
[  82.4]
29,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,100 
b (　           ) 
36,320  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
35,262 		 100
[ 115.2]
30,609 
30,600 
c (　           ) 
27,413  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
26,615 		 100
[  85.5]
31,129 
31,100 
d (　           ) 
16,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.0]
23,308 		 100
[  77.0]
30,270 
30,300 
e (　           ) 
47,401  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
49,819 		 100
[ 166.4]
29,939 
29,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,100 円／㎡]  



つくば 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,465,913 
1,408,526 
5,057,387 
4,590,590 
466,797 		 （　0.9742）
454,754 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,916,745 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   433 ㎡     21.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用との関連から、１階を店舗、２階を事務所と判定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
1,806 
307,020 		 3.0  921,060 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,540 
277,200 		 3.0  831,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
87.5 
350.00 

584,220 		 1,752,660 
0 
⑨年額支払賃料        584,220 円　×　12ヶ月　＝　       7,010,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,010,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       560,851 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,449,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,752,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,465,913 円　　　　（　        14,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-31		 1,555  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,806 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-37		 2,025  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,052 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,200 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 280,426 円  　　　        7,010,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      607,200 円  　　　　     65,300,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,408,526 円　（　　　　　　         3,253 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,590,590 円  
（　　　　　        10,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,465,913 円      
②総費用 1,408,526 円      
③純収益　①－② 5,057,387 円      
④建物等に帰属する純収益 4,590,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 466,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,916,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 0524000057108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
つくば 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、一般住宅等の
混在する既成商業地
域		 北9m市道 水道、下水 つくば

7.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 つくば駅　北方

7.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の大型化等の影響により、旧来の商業地域の繁華性は低下傾向にあり、今後も同様の傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市及び隣接市の郊外部に形成される旧来からの近隣商業地域。需要者は、当地域に地縁的選好性
を有する地元企業や個人事業者が中心で、自己業務用としての利用が前提である。商業集積は大型駐車場を備えたモー
ル型商業施設へ移行しており、当地域のような旧来型の商業地域の商圏は縮小している。商業地としての取引も限定的
で、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況であるが、住宅地価格と僅差ない水準であると推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。本件は、行政的条件等から投資用不動産としての需要も想定
されるが、需要の中心は地元資本・地元事業者による業務用の自己使用不動産としての利用を前提とした取引であり、
取引事例価格の水準が価格決定の有力な指標となっていると判断出来る。よって、これら取引当事者の属性を考慮し、
比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[148.9]		 [100.0]
100		 27,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 つくば市の人口は増加傾向が継続、土地取引
件数も堅調で、ＴＸ沿線は特に好調続き上昇
エリアが拡大している。郊外市街地や集落地
域は概ね横ばい。

郊外部背後人口の減少により、収益性・商況
は低下傾向。住宅地としての土地利用も散見
される。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）
-91		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
文教地区２種
(60,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-30		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
北4m、角地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
c つくば（Ｒ
７公示）
-310		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.5m市道
、北東4m、
角地
｢調区｣ 
旧宅団地
(70,200)
d つくば（Ｒ
７公示）
-69		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
西4m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
26,120 		 100
[  90.7]
28,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,800 
b (　           ) 
28,254  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
27,431 		 100
[  94.9]
28,905 
28,900 
c (　           ) 
27,401  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,347 		 100
[  91.7]
28,732 
28,700 
d (　           ) 
27,079  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
27,353 		 100
[  95.1]
28,762 
28,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,800 円／㎡]  



つくば 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,432,401 
1,261,129 
5,171,272 
4,731,190 
440,082 		 （　0.9490）
417,638 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,188,980 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   433 ㎡     21.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＥＶ無し地上２階建で、品等は中位程度の店舗兼事務所 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 共用廊下・階段等を考慮のうえ査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
82.0 
164.00 
1,813 
297,332 		 3.0  891,996 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,577 
283,860 		 3.0  851,580 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
86.0 
344.00 

581,192 		 1,743,576 
0 
⑨年額支払賃料        581,192 円　×　12ヶ月　＝　       6,974,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,974,304 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       557,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,416,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,743,576 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,432,401 円　　　　（　        14,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-55		 2,017  
(   1,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,830 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,818 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,813 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-50		 1,975  
(   1,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,819 
c つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-37		 2,025  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,806 
つくば 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,900 円  　　　　     67,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 209,229 円  　　　        6,974,304　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      573,700 円  　　　　     67,300,000　×　　  55.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        67,300 円  　　　　     67,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,300 円  　　　　     67,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,261,129 円　（　　　　　　         2,913 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,731,190 円  
（　　　　　        10,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,432,401 円      
②総費用 1,261,129 円      
③純収益　①－② 5,171,272 円      
④建物等に帰属する純収益 4,731,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 417,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,188,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 0524000057108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考