別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
つくば 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 57,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市筑穂２丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 992  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗、ホテ
ル等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 研究学園

6.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道、中間画
地。		 交通

施設		 つくばエクスプレス「
研究学園」駅北方
6.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道沿いの路線商業地域として、ほぼ熟成しており、当面現状のままで推移するものと予測。一定
の繁華性は有するものの、駅からやや距離があり、地価は横這いからやや強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市及び周辺市の路線商業地域を中心に普通商業地域及び商住混在地域を含む。需要者の中心は県
内及び県外の沿道サービス店舗事業者で、地元の個人事業者等も見られる。近隣地域の集客力は比較的高いが、ＴＸ線
駅周辺で大型店舗の出店が相次いでおり、競合が激しくなっている。路線商業地の場合、事業用借地権の出店が多く、
売買が少ないこと及び店舗の種類により地積が一律で無いこと等もあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 つくば市内の商業地の取引事例が少ない為、収集範囲を周辺市の商業地域にまで広げた結果、比較的規範性の高い取引
事例を収集し得た。一方、標準地の周辺地域には貸事務所及び貸店舗等も存するが、自己使用目的の取引が中心であり
、取引時に於いては類似不動産の取引価格が価格決定の有力な指標となるものと判断される。以上より、本件において
は比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [102.0]
100		 57,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が続いている。それ
に伴い都心部及び地方中心部の地価は上昇傾
向が継続。


研究学園都市の北部に位置し、繁華性は比較
的高いが、大型商業施設との競合もあり、収
益性はそれほど高くない。


規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６調査）
-534		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m国道、
北東16m、
南東8m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
b つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-212		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c つくば（Ｒ
７公示）
-61		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
d つくみＧＹ
調６
-5		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m県道、
中間画地
１住居
景観形成重点地区
(60,200)
e つくみＧＹ
調５
-67		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東16m市道、
北西16m、
東16m、
三方路
２住居
地区計画等
景観形成重点地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
58,138 		 100
[  97.0]
59,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,100 
b (　           ) 
74,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,208 		 100
[ 123.0]
60,332 
61,500 
c (　           ) 
87,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
88,722 		 100
[ 150.6]
58,912 
60,100 
d (　           ) 
58,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,676 		 100
[  97.4]
59,216 
60,400 
e (　           ) 
63,457  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
70,655 		 100
[ 117.8]
59,979 
61,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,900 円／㎡]  



つくば 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,605,553 
2,139,980 
7,465,573 
5,152,990 
2,312,583 		 （　0.9742）
2,252,918 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,174,863 円　　　　（　     44,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   992 ㎡     26.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建・店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建て一括貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,157 
862,800 		 3.0  2,588,400 
1.0  862,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

862,800 		 2,588,400 
862,800 
⑨年額支払賃料        862,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,353,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,353,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,035,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,318,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,588,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,296 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          862,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         264,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,605,553 円　　　　（　         9,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-48		 2,597  
(   2,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
2,199 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,224 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,157 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-57		 2,915  
(   2,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,249 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 366,500 円  　　　　     73,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 517,680 円  　　　       10,353,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      427,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      681,600 円  　　　　     73,300,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        73,300 円  　　　　     73,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,300 円  　　　　     73,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,139,980 円　（　　　　　　         2,157 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,152,990 円  
（　　　　　         5,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,605,553 円      
②総費用 2,139,980 円      
③純収益　①－② 7,465,573 円      
④建物等に帰属する純収益 5,152,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,312,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,252,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,271 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,174,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市筑穂二丁目１番５
 0524000232449-0000
2 　つくば市筑穂二丁目１番６
 0524000232450-0000
3 　つくば市筑穂二丁目１番７
 0524000232451-0000
4 　つくば市筑穂二丁目１番８
 0524000232452-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
つくば 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.
鑑定評価額 57,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市筑穂２丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 992  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗、ホテ
ル等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 研究学園

6.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       992 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 研究学園

6.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として、当面は現状程度の繁華性を維持するものと予測する。競合する商業地は増加しているもの
の、つくば市内の地価の上昇傾向を受け、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心とする路線商業地域等の商業地。需要者は同一需給圏の店舗・事務所経営者、飲食店・小
売店等を広域的に展開する法人である。大穂地区において比較的高い購買力を有する住宅地を背後に有しており、行政
機関も集積していることから需要が認められが、供給は限定的である。取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも
大きいため、中心となる総額の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、近隣地域では、事業者向けの建物賃貸市場は認め
られるものの、地域特性を反映した利回り等の資料を十分に収集することはできなかった。また、主たる市場参加者は
、自己使用目的である。したがって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.1]		 [102.0]
100		 57,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産年齢人口が増加、高齢化率は増加してい
るが、県平均より低い水準が継続中。ＴＸ線
駅近くの商業地は千葉県等と比較した割安感
から堅調に推移。

ＴＸ線沿線の発展により相対的な地位は低下
しているが、大穂地区の中心的商業地である
ことに変動はない。筑穂地区の人口は減少、
世帯数は横ばい。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６調査）
-534		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m国道、
北東16m、
南東8m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-61		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
c つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-212		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南25m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d つくば（Ｒ
７公示）
-321		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
北西6m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
58,138 		 100
[ 100.0]
58,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
59,300 
b (　           ) 
87,766  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
88,722 		 100
[ 137.8]
64,385 
65,700 
c (　           ) 
74,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,208 		 100
[ 120.7]
61,481 
62,700 
d (　           ) 
72,070  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
71,856 		 100
[ 131.1]
54,810 
55,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,600 円／㎡]  



つくば 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,641,475 
2,078,120 
7,563,355 
5,223,290 
2,340,065 		 （　0.9742）
2,279,691 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,699,824 円　　　　（　     45,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   992 ㎡     26.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗。一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,118 
847,200 		 3.0  2,541,600 
1.0  847,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

847,200 		 2,541,600 
847,200 
⑨年額支払賃料        847,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,166,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,166,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       813,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,353,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,541,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          847,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         265,004 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,641,475 円　　　　（　         9,719 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-37		 2,025  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[117.6]		 100
[100.0]
1,832 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,183 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,118 円/㎡）


　基準階     F     B
b つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-45		 3,124  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
2,556 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 297,200 円  　　　　     74,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 508,320 円  　　　       10,166,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      433,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      690,900 円  　　　　     74,300,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        74,300 円  　　　　     74,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,300 円  　　　　     74,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,078,120 円　（　　　　　　         2,095 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,223,290 円  
（　　　　　         5,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,641,475 円      
②総費用 2,078,120 円      
③純収益　①－② 7,563,355 円      
④建物等に帰属する純収益 5,223,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,340,065 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,279,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,699,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市筑穂二丁目１番５
 0524000232449-0000
2 　つくば市筑穂二丁目１番６
 0524000232450-0000
3 　つくば市筑穂二丁目１番７
 0524000232451-0000
4 　つくば市筑穂二丁目１番８
 0524000232452-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考