別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
つくば 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.
鑑定評価額 245,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市東新井２４番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東16m市道 水道、ガス、下水 つくば

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 つくば駅南東方

700m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 つくば駅に近い熟成した商業地域であり、供給は殆ど見られず、同様に推移するものと予測する。周辺地域の大
規模マンションの開発により、背後地の状況も良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心として広域的には茨城県全域の収益性の高い商業地となる。需要者の中心は地元企業のほ
か、県外の企業にも及ぶ。つくば駅周辺の商業地域は供給が殆ど見られず、売りに出れば相応の需要が期待できる立地
であり、周辺でのマンション開発により、商業背後地の状況は熟成が進んでいる。市場の中心価格帯は画地規模により
様々であり把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県内でも優位性のある既存の商業地であり、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高
い価格である。周辺には賃貸されている店舗、事務所も見られるが、賃貸目的での取得は少なく、収益還元法は想定要
素が介在している点は否めない。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　つくば 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    215,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 つくば駅及び研究学園駅周辺の商業地の供給
は限定的で希少性が認められ、地価は上昇傾
向にある。


つくば駅に近く供給は殆ど見られない。周辺
人口の増加もあり、商業収益性は概ね良好で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-225		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南9m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
b 土浦（Ｒ７
公）再
-4		 土浦市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m国道、
中間画地
商業

(90,600)
c 水戸０３４
３３
-71031		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
(100,600)
d 守谷ＳＫ公
６
-38		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(60,200)
e つくみＧＹ
公７
-34		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
南東3m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,239  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
297,846 		 100
[ 128.5]
231,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
232,000 
b (　    154,223) 
154,223  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,633 		 100
[  51.1]
232,159 
232,000 
c (　           ) 
179,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,353 		 100
[  75.2]
239,831 
240,000 
d (　           ) 
123,069  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
146,042 		 100
[  67.4]
216,680 
217,000 
e (　           ) 
129,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
127,185 		 100
[  56.1]
226,711 
227,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -58.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



つくば 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,542,020 
6,185,302 
24,356,718 
13,778,800 
10,577,918 		 （　0.9490）
10,038,444 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    196,832,235 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,114 ㎡     33.0 m x   33.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
3,136 
1,003,520 		 5.0  5,017,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
2,660 
904,400 		 3.0  2,713,200 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
2,500 
850,000 		 3.0  2,550,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
83.3 
1,000.00 

2,757,920 		 10,280,800 
0 
⑨年額支払賃料      2,757,920 円　×　12ヶ月　＝　      33,095,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,095,040 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,647,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,447,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,280,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,542,020 円　　　　（　        27,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-36		 2,437  
(   2,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]
3,246 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,149 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,136 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-52		 2,807  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,051 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 980,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,323,802 円  　　　       33,095,040　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,666,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,822,800 円  　　　　    196,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,185,302 円　（　　　　　　         5,552 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,778,800 円  
（　　　　　        12,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,542,020 円      
②総費用 6,185,302 円      
③純収益　①－② 24,356,718 円      
④建物等に帰属する純収益 13,778,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,577,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,038,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,832,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市東新井２４番３
 0524000296480-0000
2 　つくば市東新井２４番２４
 0524000296497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
つくば 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 245,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市東新井２４番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
特別用途地区
高度地区3種

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北東16m市道 水道、ガス、下水 つくば

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 つくば駅　南東方

700m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
特別用途地区
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 研究学園都市中心部の収益性が期待できる商業地域として熟成しており、将来的にも現状のまま推移すると予測
する。供給不足から取引は少ないが、背後地人口の増加等もあり、大幅な地価上昇が続いている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地（３階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市から周辺市のＴＸ沿線の商業地域であり、ＪＲ常磐線沿線の高価格帯の商業地域とも代替競争関
係が認められる。茨城県を代表する商業地域であることから、需要者は県内有力企業及び全国展開する企業等である。
供給が殆どないため取引は少ないが、立地的特性による稀少性等を背景とした旺盛な需要に支えられ、地価上昇基調は
継続している。需要者の属性、目的、規模等が多様であるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は研究学園都市中心部に位置する立地的稀少性が認められる商業地域。高い収益性から需要者の意思決定過程
において収益価格の占める割合は比較的大きいが、供給が極端に少ない地域であることから、売り希望価格を重視して
取引価格が決定する状況である。こうした市場状況を勘案して、市場性を反映する比準価格を重視、収益価格を参酌し
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　つくば 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    215,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向、高齢化率は県全体を大きく
下回る。ＴＸ沿線の大規模開発による供給は
落ち着いているが、需要は底堅く推移してい
る。

研究学園都市中心部の収益性が期待できる商
業地域。需要は多いが、供給が殆ど無いため
、地価上昇傾向が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-225		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
南9m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-701		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
２中専
高度地区3種
文教地区
(60,200)
c つくみＧＹ
公６
-15		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西12m、東6m、
三方路
近商
地区計画等
景観形成重点地区
(100,300)
d 守谷ＳＫ公
６
-38		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,239  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
297,846 		 100
[ 122.1]
243,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
239,617  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
250,580 		 100
[ 113.2]
221,360 
221,000 
c (　           ) 
210,927  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
212,876 		 100
[ 100.2]
212,451 
212,000 
d (　           ) 
123,069  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
146,042 		 100
[  64.2]
227,480 
227,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    231,000 円／㎡]  



つくば 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,381,306 
7,254,706 
27,126,600 
17,926,500 
9,200,100 		 （　0.9490）
8,730,895 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    171,194,020 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 Ｓ3 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
特別用途地区
高度地区3種		 60 ％   200 ％   200 ％   1,114 ㎡     33.0 m x   33.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（ワンフロア一括貸し）、２・３階：事務所（フロア貸し）、敷地内駐車場あり。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
3,152 
1,134,720 		 5.0  5,673,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
450.00 
85.0 
382.50 
2,675 
1,023,188 		 3.0  3,069,564 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
450.00 
85.0 
382.50 
2,475 
946,688 		 3.0  2,840,064 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
83.3 
1,125.00 

3,104,596 		 11,583,228 
0 
⑨年額支払賃料      3,104,596 円　×　12ヶ月　＝　      37,255,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,255,152 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,980,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,274,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,583,228 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,566 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,381,306 円　　　　（　        30,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-33		 2,833  
(   2,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,614 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,165 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,152 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-36		 2,437  
(   2,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[112.0]		 100
[ 85.0]
3,122 
c つくば（Ｒ７公
示）商
　　　　-52		 2,807  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
2,924 
つくば 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,490,206 円  　　　       37,255,152　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,863,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    255,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       255,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       255,000 円  　　　　    255,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,254,706 円　（　　　　　　         6,512 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 255,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,926,500 円  
（　　　　　        16,092 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,381,306 円      
②総費用 7,254,706 円      
③純収益　①－② 27,126,600 円      
④建物等に帰属する純収益 17,926,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,200,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,730,895 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,194,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市東新井２４番３
 0524000296480-0000
2 　つくば市東新井２４番２４
 0524000296497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考