令和7年1月14日　提出 つくば 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外 ②地積 　(㎡) 2,187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 店舗 Ｓ1 飲食店や商業施設が 連たんする路線商業 地域 南東34m国道、北東側道 水道、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 つくば駅　南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿い旧ララガーデンの跡地に、Ｒ７年１月末ショッピングモール「フォルテつくば」店舗面積約１５，００ ０㎡が開業予定であり、今後の商業集積及び商況の変化が注目される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市や隣接市の路線商業地域全域と、繁華性の高いＴＸ各駅近くの商業地域。当地域は路線商業地 域として集客力も高く、典型的需要者には北関東を中心に店舗展開を行う小売・流通系の法人や、県内及び地元資本の 事業者等が想定される。地域内の現況は事業用定借が大半で、売買需要としての中心価格帯は把握が困難である。近隣 ではＳＣ跡地に、Ｒ７年１月末、近隣型ショッピングモールが開業予定であり今後の商況変化が注目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得たので調整及び検証を行う。比準価格は、つくば市所在の路線商業地域にかかる取引事例を 採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。よって、比準価格を妥当と認め 、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、本件対象地にかかる公法上の規制は、投資 物件ではなく自己利用目的の開発許可等が前提であるため、収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [103.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口は増加傾向が継続、土地取引 件数も堅調で、ＴＸ沿線は特に好調続き上昇 エリアが拡大している。郊外市街地や集落地 域は概ね横ばい。 繁華性有する路線商業地域で希少性が高く需 要は堅調である。Ｒ７年１月末に、旧ララガ ーデン跡地にＳＣフォルテつくばが開業予定 である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％