令和7年1月14日　提出 つくば -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -29 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 1,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市竹園１丁目８番２ ②地積 　(㎡) 5,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 駐車付置義務 (90,400) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ15 共同住宅、店舗等が 混在する住宅地域 南東16m市道、南西側道 水道、ガス、下水 つくば 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 つくば駅南方 600m 法令 規制 商業 (80,400) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 つくば駅徒歩圏に中高層の共同住宅、店舗等が混在する地域として熟成途上にあり、今後も現状のまま推移する と予測する。開発需要は旺盛で、大規模地は競争力のもと、地価も当面、上昇傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              248,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県内でのつくばエクスプレス及びＪＲ常磐線沿線の各駅徒歩圏を中心とするマンション等の立地す る商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者は茨城県や首都圏で開発事業を展開するマンションデベロッパー等 である。標準地は、つくば駅徒歩圏の商業地域に存し、大規模地で希少性も高いため需要は強い。大規模地は個別性が 強く、規模も様々であり、中心価格帯の把握は困難であるが、単価では坪８０～１００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は高層マンション適地であり、本件では取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は、マンション適地 の取引事例を比較検討して求めた価格で実証的と言える。開発法による価格は高層マンションを建築して販売すること を想定したもので、想定要素も多いものの、開発事業者による投資採算性を反映した価格であり説得力を有する。以上 から、実証的な比準価格を重視しつつ、開発法による価格も十分に関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    242,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市は人口増加中で、研究学園・ＴＸ沿 線地区では県外からの住替え需要もあり地価 は強含みの一方、旧市街地・集落部等では依 然として停滞中。 利便性に優る中心市街地にあり、商業地域な がら大規模地にはマンション建築が進む地域 で、開発需要は旺盛で、地価は継続して強含 みで推移。 大規模地であるがマンション適地として希少 性が高く、角地としての効用増もあり、地域 における競争力は高い。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.6 ％  ％