令和7年1月14日　提出 つくば -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -27 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市今鹿島字下屋敷東２４９８番１外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、事業所、 店舗等の混在する住 宅地域 西12.5m県道 水道、下水 研究学園 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   900 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 研究学園駅北西方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心となるが、 地価は十分に下がっており、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心とする農家集落地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない 。生活利便性がやや劣るため、需要の回復には至っていない。ただし、地価水準が下がってきているため、小規模分譲 地の取引では、近年の地価水準よりも高額な単価での取引も認められる。需要の中心となる土地総額の価格帯は、取引 が少なく、個別性も強いために把握が困難であるが、㎡単価は１万円台前半から半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の 収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し 、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口は増加、高齢化率は上昇してい るが県平均より低い水準で推移している。Ｔ Ｘ線沿線の区画整理地等で人口が大きく増加 している。 農家集落地域であり、自然豊かな住環境に特 段の変動はないが、小規模分譲地もみられる 。今鹿島地区の人口・世帯数は増加している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％