令和7年1月14日　提出 つくば -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -23 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市古来字屋敷４４５番１ ②地積 　(㎡) 379   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅及び一般住 宅等が混在する住宅 地域 北西8.2m市道 水道、下水 つくば 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．２ｍ市道 交通 施設 つくば駅　北東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域で熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 本件対象地の同一需給圏は、つくば市及び隣接市郊外部に広がる旧来からの農家集落地域である。需要者の中心は当地 域に地縁的選好性を有する地元居住者の子弟や周辺地域居住者等で、圏外からの流入は少ない。調整区域のため地域内 はの土地利用は農家住宅が大半で、新規の供給も見受けられず、取引件数も少ない。需要の中心となる価格水準は坪単 価で４万～５万円程度と推察するが、敷地規模もまちまちであり価格帯として把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上のとおり、取引事例比較法による比準価格を得た。比準価格は、つくば市及び隣接する土浦市に存するこの１年間 に成約した正常な取引事例を根拠とし適切に補修正を行い、精度の高い適切な価格が試算し得たと思料する。収益価格 は、近隣地域が農家住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、本件比準価格を妥当と 認め、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口は増加傾向が継続、土地取引 件数も堅調で、ＴＸ沿線は特に好調続き上昇 エリアが拡大している。郊外市街地や集落地 域は概ね横ばい。 調整区域内の集落地域で土地利用状況に大き な変化はなく、地価に影響を及ぼす著しい地 域要因の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％