令和7年1月15日　提出 つくば -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -21 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市竹園２丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 特別用途地区 (70,200) 1:1 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗や事務所、共同 住宅も見られる住宅 地域 南東6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道　　　　「 基準方位　北」 交通 施設 つくば駅の南東方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 高度地区3種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、良好な住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心はつくば市近隣居住者及び転勤等に 伴う県外移住者も多数存する。つくばエクスプレス開業後は安定して需給が好調で地価は上昇傾向にある。土地は約４ ０００万円～５０００万円前後、新築の戸建て物件は７，０００万円～１億円程度が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小中学校やスーパー利便設備が近く、筑波研究学園都市の発展とともに開発された分譲地であり近年も公務員住宅跡地 に大中規模開発が進められており、戸建住宅や民間施行の共同住宅も多く見られる。戸建住宅を中心として、対象地は 地積が小さく、アパート等の収益物件の建築の想定は現実的でなく、収益価格は算定しなかった。快適性を重視する住 宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [101.0] 100 [ 73.0] [106.1] 100 219,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築 資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状 況が認められる。 つくばエクスプレスつくば駅に近く、様々な 利便性の向上、商業施設の充実等の影響を受 け、供給が限定され、当地域は安定的に人気 を有している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.2 ％  ％