別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
つくば -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -17 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
居住誘導区域

1:2		 空地

 一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
域		 南西7m県道 水道、下水 みどりの

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   330 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ県道		 交通

施設		 みどりの駅　東方

3.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの古くからの集落地域として熟成しており、当面現環境を維持すると予測。ＴＸ沿線の需要増進の波及
効果は見られないが、全般的な地価上昇機運の中、当地域の地価は横這い圏内で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市の内、概ね研究学園都市外の郊外部の住宅地域一帯。需要者の中心は地元に地縁を有する３０～
４０歳代の一次取得者等である。集落的色彩も残る地域であるため、外部需要は限定的である。つくば市南部にあって
、ＴＸの波及効果は少なく、土地区画整理地や分譲住宅地に比べて競争力は劣るが、地価は横這い圏内に移行しつつあ
る。需給の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は坪９万円程度であると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は谷田部地区の集落的色彩が残る住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、持ち家
志向の強い地域であることから、収益性よりも居住の快適性等を重視する自用目的の取引が中心であり、市場性を反映
する比準価格を中心に価格形成され、収益価格の影響は相対的に低いと考えられる。従って、比準価格を採用、収益価
格は参考とし、代表標準地とのバランスを考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくば -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.8]		 [104.0]
100		 27,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向、高齢化率は県全体を大きく
下回る。ＴＸ沿線の大規模開発による供給は
落ち着いているが、需要は底堅く推移してい
る。

県道沿いの古くからの集落地域。ＴＸ沿線の
需要増進の波及効果は見られず、また新規の
宅地開発等も少ないため、地価反転の兆しは
ない。

道路方位について優れる。その他、個別的要
因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）
-51		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-362		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c つくば（Ｒ
７公示）
-739		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
２低専
文教地区
(50,100)
d つくば（Ｒ
７公示）
-92		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e つくば（Ｒ
７公示）
-91		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
文教地区２種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,171 		 100
[  78.7]
25,630 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
26,700 
b (　           ) 
20,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,833 		 100
[  77.7]
26,812 
27,900 
c (　           ) 
22,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.2]
32,335 		 100
[ 120.4]
26,856 
27,900 
d (　           ) 
23,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
28,950 		 100
[ 116.1]
24,935 
25,900 
e (　           ) 
26,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
26,120 		 100
[ 106.9]
24,434 
25,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -29.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,100 円／㎡]  



つくば -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,250,483 
2,886,371 
11,364,112 
10,465,200 
898,912 		 （　0.9730）
874,641 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     17,492,820 円　　　　（　     14,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 480.00 ＬＳ2 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
居住誘導区域
 40 ％   80 ％   80 ％   1,200 ㎡     23.5 m x   47.5 m  前面道路：県道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３０㎡・２階３０㎡）１６戸、敷地内平面式駐車場３２台分 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
480.00 
100.0 
480.00 
1,289 
618,720 		 1.0  618,720 
1.0  618,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
100.0 
960.00 

1,237,440 		 1,237,440 
1,237,440 
⑨年額支払賃料      1,237,440 円　×　12ヶ月　＝　      14,849,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,849,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,187,942 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,661,338 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,237,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,237,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         577,761 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,250,483 円　　　　（　        11,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）住
　　　　-29		 1,181  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
1,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,289 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）住
　　　　-11		 985  
(     985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 83.0]		 100
[101.0]
1,263 
c つくば（Ｒ７公
示）住
　　　　-21		 1,333  
(   1,332) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
1,374 
つくば -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 648,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 593,971 円  　　　       14,849,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,255,500 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,886,371 円　（　　　　　　         2,405 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,465,200 円  
（　　　　　         8,721 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,250,483 円      
②総費用 2,886,371 円      
③純収益　①－② 11,364,112 円      
④建物等に帰属する純収益 10,465,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 898,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 874,641 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          729 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,492,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市谷田部字臺町６２８６番１
 0524000331122-0000
2 　つくば市谷田部字臺町６２８６番５
 0524000331125-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
つくば -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -17 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 空地

 一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
域		 南西7m県道 水道、下水 みどりの

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   330 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７ｍ県道　「基準方
位　北」		 交通

施設		 つくばエクスプレス「
みどりの」駅東方
3.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅及び農家住宅が混在する旧来からの住宅地域であり、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のま
ま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市内の研究学園都市の中心部を除く市内全域の住宅地域。需要者の中心はつくば市内及び隣接市の
３０代～４０代前半の第一次取得者であり、地縁的関係者も多い。区画整理された住宅地が選好される結果、旧来から
の市街地の住宅地域の需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は規模にバラツキが有り、把握が困難であるが、土地
は総額１０００万円前後、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が主流であろう。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において類似性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地
周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地を購入して建てたものではなく、地主が自用地に建てたもの
が殆どであり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止
め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくば -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.8]		 [104.0]
100		 27,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い
地方中心部の地価は上昇傾向にある。しかし
、地方周辺部への波及効果は小さく、地価は
ほぼ横ばい基調。

区画整理地に隣接するが、旧来からの集落的
住宅地域であり需要は弱い。長期にわたる下
落もあり、地価は下げ止まっている。


規模が大きく総額が嵩む為、近隣地域におけ
る競争力は弱い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
７公示）
-333		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b つくば（Ｒ
７公示）
-92		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c つくば（Ｒ
７公示）
-739		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
２低専
文教地区
(50,100)
d つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-220		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
北4m、角地
１中専
高度地区1種
文教地区１種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,947  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
25,921 		 100
[  95.1]
27,257 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
28,300 
b (　           ) 
23,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
28,950 		 100
[ 114.2]
25,350 
26,400 
c (　           ) 
22,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.2]
32,335 		 100
[ 123.4]
26,203 
27,300 
d (　           ) 
36,638  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
34,860 		 100
[ 135.1]
25,803 
26,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -29.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,200 円／㎡]  



つくば -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,572,127 
2,548,216 
10,023,911 
9,070,600 
953,311 		 （　0.9730）
927,572 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     18,551,440 円　　　　（　     15,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 450.00 ＬＳ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   1,200 ㎡     24.8 m x   47.5 m  前面道路：県道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ３ＤＫ、平均専有面積５０㎡程度、１・２階各９戸、敷地内駐車場あり。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
450.00 
100.0 
450.00 
1,213 
545,850 		 1.0  545,850 
1.0  545,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,091,700 		 1,091,700 
1,091,700 
⑨年額支払賃料      1,091,700 円　×　12ヶ月　＝　      13,100,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,100,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,048,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,052,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,091,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,091,700 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         509,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,572,127 円　　　　（　        10,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ７公
示）住
　　　　-5		 1,386  
(   1,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,259 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ７公
示）住
　　　　-29		 1,181  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,270 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 665,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 524,016 円  　　　       13,100,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,030,700 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,548,216 円　（　　　　　　         2,124 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,070,600 円  
（　　　　　         7,559 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,572,127 円      
②総費用 2,548,216 円      
③純収益　①－② 10,023,911 円      
④建物等に帰属する純収益 9,070,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 953,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 927,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,551,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市谷田部字臺町６２８６番１
 0524000331122-0000
2 　つくば市谷田部字臺町６２８６番５
 0524000331125-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考