令和7年1月15日　提出 つくば -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.9 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市倉掛字新田１２０５番１２ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 つくば 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 つくば駅南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は学園都市周辺に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者はつくば市及び周辺市町の居住者を中 心に、県外出身者も見られる。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は３００～３５０㎡程度で１２００～１５００ 万円程度、新築戸建で３０００万円程度である。景気は緩やかに回復する傾向にあり、近隣地域は学園都市に隣接する 区域指定内に属していることから地価は上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はつくば市学園都市周辺にあって、地元出身者による自己用住宅等による土地需要が中心であり、市街化調整 区域内に存し賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のあ る価格と判断される近隣の市街化調整区域内の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討 を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 53.9] [100.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口は増加傾向にあり、ＴＸ沿線 の住環境良好な地域で地価は上昇、他の市街 地は横ばい、利便性の劣る地域は弱含みで推 移している。 市街化調整区域に指定されているが、学園都 市中心部等の接近性や利便性が良好な地域で あり、地価は上昇傾向で推移。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、市 場競争力は普通。なお、個別的要因に変動は ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -52.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％