別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
牛久 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 13-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 6,480,000 円  １㎡当たりの価格 2,800  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 牛久市さくら台４丁目１９番６外
 ②地積(㎡) 2,314  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
杉を中心とした平地林
 北2.8m市道、背面道 牛久

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　   50 ｍ、西　   20 ｍ、南　   45 ｍ、北　   70 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     2,500 ㎡程度、形状　　ほぼ台形  、方位・傾斜度(　    　)向　平坦
④地域的特性 特記

事項		 市街地に近接した都市近郊林
地		 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 牛久駅南東方

3.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域内における大規模開発等は考えにくく、資材置場の需要も低迷している。よって太陽光発電事業
用地としての需要が多い。地域における地価動向を反映し、ほぼ横ばいで推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,800 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県央部以南の林地地域全域である。需要者は、主に地元資本の宅地開発業者と考えられるが、開発
圧力も低調で、開発素地としての需要も低迷している。標準地付近は都市近郊林地であり、宅地化の影響を受けやすい
反面、周辺では新規分譲地の供給が続くなど、やや供給過剰気味である。背後地の人口も微増微減を繰り返しているな
ど当面は調整区域内の開発は考えづらい。係る状況であり、需要の中心となる価格帯等の判断は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 控除法、収益還元法が適用し得ないため、比準価格のみの試算となった。比準価格は、牛久市内で充分な取引事例を入
手できなかったため、茨城県中央部以南を中心に広域的な均衡を取ることとした。そのため、やや地域格差の大きな事
例も存するが、要因分析は適切に行われており、市場性を反映した価格が試算されたと認められる。よって、比準価格
を中心として、対象標準地の将来性等も考慮して、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で１．３％
減少しており、高齢化率は３１．０％であった。県
の高齢化率３１．０％と同等である。

宅地化については地域内幹線道路、市街化区域への
接近性等、一定の条件を要する。従来どおり、太陽
光発電用地の増加がみられる。

個別的要因に特段変動はない。地域における競争力
は標準的である。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 牛久 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a 下妻ＦＨ公
Ｒ７（林）
-3		 下妻市


 森林の
土地所
有権		   長方形 南西2.4m市道
（都） 地森計
b 林）つくみ
ＧＹ調６
-2		 つくばみらい市


 森林   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
c 林）稲敷Ｇ
Ｙ公６
-1		 稲敷市


 森林   ほぼ台形 北西4.2m市道
｢調区｣
d 山林６４１
５公７
-1		 坂東市


 森林   ほぼ長方形 北東3m市道
｢調区｣ 地森計
e 山林６４１
５公７
-8		 坂東市


 森林   ほぼ整形 北西5.5m市道
｢調区｣
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,460  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,460 		 100
[ 127.9]
2,705 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,710 
b (　            ) 
3,781  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
3,728 		 100
[ 131.3]
2,839 
2,840 
c (　            ) 
2,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,618 		 100
[  96.6]
2,710 
2,710 
d (　            ) 
2,773  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,773 		 100
[  94.8]
2,925 
2,930 
e (　            ) 
2,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,419 		 100
[  92.0]
2,629 
2,630 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,800 円／㎡]
牛久 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
現在の宅地の需給関係を考慮すると、市街化調整区域内における大規模開発の可能性は、現段階においては乏しいものと判定し、非適用とし
た。
牛久 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 賃貸市場が未成熟であり、賃貸に供することが困難と判定し、収益価格の試算は不適切と
判定した。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市さくら台四丁目１９番６
 0527000420443-0000
2 　牛久市さくら台四丁目１９番７
 0527000420444-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
牛久 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 13-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 6,480,000 円  １㎡当たりの価格 2,800  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 牛久市さくら台４丁目１９番６外
 ②地積(㎡) 2,314  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
杉を中心とした平地林
 北2.8m市道、背面道 牛久

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　   50 ｍ、西　   20 ｍ、南　   45 ｍ、北　   70 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     2,500 ㎡程度、形状　　ほぼ台形  、方位・傾斜度(　    　)向　平坦
④地域的特性 特記

事項		 市街地に近接した都市近郊林
地		 道

路		 ２．８ｍ市道 交通

施設		 牛久駅南東方

3.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地は供給過剰状態にあり、市街化調整区域内における大規模開発等は当面は考えられない。ゴルフ練習場、
資材置場の需要も低迷しており、太陽光発電の需要程度しか期待しえず、当面は現況にて推移するものと思料。
(3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,800 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は茨城県南部の林地地域全域である。需要者は主に同一需給圏内の宅地開発業者と考えられるが、現在は開
発意欲は低く、需要も低迷している。対象標準地は宅地化の影響を受けやすい都市近郊林地であるが、周辺住宅地域内
では依然として供給数が多いため対象標準地付近では都市化の影響は及んでおらず、当面は調整区域内の開発は考えづ
らい。このような状況であり、需要の中心となる価格帯等は判定しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域内であり開発や収益物件の建設が難しいことから控除法、収益還元法が適用しえず、取引事例比較法の
みの適用となった。比準価格は、牛久市内で充分な取引事例を入手しえなかったため、周辺市町村を含めて広域的な均
衡を取ることとした。そのため、やや地域格差の大きな事例も含まれているが、要因分析は適切に行われており、市場
性を反映した価格が試算されたと認められる。よって、比準価格を中心として本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[                             ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]		 [      ]
100		 　　 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 宅地の供給過剰感、経済の先行き不安が存する中、
市街化調整区域内の開発への期待は薄い。ただし供
給も少ないため地価は比較的安定。

地域内幹線道路、市街化区域への接近性等に一定の
条件を有し、太陽光発電用地が増加はみられるが、
宅地化進展は現況にては期待薄である。

個別的要因の変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　      
自然　　　　　　　　　      
宅地化　　　　　　　　      
行政　　　　　　　　　      
その他　　　　　　　　      
３　試算価格算定内訳 牛久 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a 林）牛久Ｇ
Ｙ調６
-1		 牛久市


 森林   西2.7m市道
｢調区｣
b 林）河内Ｈ
Ｍ公７
-1		 稲敷郡河内町


 森林   不整形 南西3m道路
（都）
c 林）稲敷Ｇ
Ｙ公６
-1		 稲敷市


 森林   ほぼ台形 北西4.2m市道
｢調区｣
d 林）つくみ
ＧＹ調６
-2		 つくばみらい市


 森林   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
3,006 		 100
[ 107.1]
2,807 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,810 
b (　            ) 
1,513  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,513 		 100
[  67.9]
2,228 
2,230 
c (　            ) 
2,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,618 		 100
[  93.8]
2,791 
2,790 
d (　            ) 
3,781  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
3,728 		 100
[ 121.2]
3,076 
3,080 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +2.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +2.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,800 円／㎡]
牛久 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
牛久

-15
32,800 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]
32,800 		 [100.0]
100
32,800 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　    0.0 交通・接近　   0.0 環境　    0.0 行政　    0.0 その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
現在の宅地の需給関係を考慮すると、市街化調整区域内における大規模開発の可能性は、現段階においては乏しいものと判定し、非適用とし
た。
牛久 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 賃貸市場が未成熟であり、賃貸に供することが困難と判定し、収益価格の試算は不適切と
判定した。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市さくら台四丁目１９番６
 0527000420443-0000
2 　牛久市さくら台四丁目１９番７
 0527000420444-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考