別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
牛久 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.
鑑定評価額 696,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市奥原町１６５０番１１外
 ②地積
　(㎡)		 29,357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 工場

 中規模工場等が建ち
並ぶ工業団地
 北西16m市道、北東側道 水道、ガス 牛久

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   600 ｍ、南   370 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 牛久駅南東方

1.2km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場等の立地する工業団地として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。圏央道開通
により都心へのアクセスが向上した結果、割安感が生じており地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茨城県全域の工業地域まで広域的に及んでいる。需要者は都心との接近性を重視する全国の大規模工場を
求める事業者である。圏央道開通により都心接近性が向上した結果、需要は高まっている。また、画地規模によるバラ
ツキが大きくかつ中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件においては、対象地が賃貸市場未成熟の工業地域内に存するため収益価格の試算は見送った。また、造成後かなり
の期間を経過しているため原価法の適用も不可である。よって、取引事例比較法のみの適用となったが、広域的な事例
から求められた比準価格は、市場参加者の行動原理を反映しており規範性、信頼性が高い。したがって、代表標準地と
の検討を踏まえ、比準価格を中心として対象標準地の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　龍ケ崎 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,700 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.0]		 [100.0]
100		 23,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工業地については、高速道路網の発達により
流通業務事業を中心に、高価格の都心部から
周辺地区への需要急増がある。


奥原工業団地は圏央道の阿見東ＩＣに比較的
近く、圏央道の開通により都心へのアクセス
が向上、他県の工業地に対する割安感もあり
底堅く推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 阿見ＴＫ公
７
-3		 稲敷郡阿見町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12m町道、
北東10m、
角地
工専

(70,200)
b つくば（Ｒ
７公示）Ｙ
-224		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北6m、二方路
工専

(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-33		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d 神栖（７公
）
-6		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e 神栖（７公
）
-26		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西5m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,032  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,277 		 100
[  96.0]
29,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,500 
b (　           ) 
16,034  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
15,875 		 100
[  67.2]
23,624 
23,600 
c (　           ) 
21,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
23,956 		 100
[ 100.0]
23,956 
24,000 
d (　           ) 
22,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.5]
17,814 		 100
[  78.0]
22,838 
22,800 
e (　           ) 
24,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
23,058 		 100
[  94.1]
24,504 
24,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,700 円／㎡]  



牛久 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自社使用を前提とする大規模工業団地で賃貸市場が未成熟なため、適正に賃料査定が困難であり、かつ大規模敷
地のため収益性は低く、収益価格は地域の地価水準を反映しないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 牛久 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市奥原町１６５０番１１
 0527000365654-0000
2 　牛久市奥原町１６５０番８６
 0527000365728-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
牛久 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.
鑑定評価額 693,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市奥原町１６５０番１１外
 ②地積
　(㎡)		 29,357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 工場

 中規模工場等が建ち
並ぶ工業団地
 北西16m市道、北東側道 水道、ガス 牛久

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   600 ｍ、南   370 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　 190.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 牛久駅南東方

12.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工業団地のため今後も工場利用の傾向が続くと予測する。圏央道の４車線化工事の進展により今後の物流環境向
上が期待されるため、堅調な用地需要は続き地価も上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね茨城県のほか関東内陸部の大規模工業地域である。需要者は圏内及び圏外の生産事業者等が中心とな
る。エネルギー価格や原材料高、金利先高感、米国政権交代による影響等は懸念されるが、県内の工場立地は堅調であ
る。圏央道沿線を中心に工業地の供給は増えており、物流施設関連の取引が目立つが、工業地全体の取引件数は少ない
。自治体の税制優遇措置や画地規模等により価格はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大型の工場が建ち並ぶ「筑波南奥原工業団地」内の工業地である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場
が形成されていないため、収益価格の試算は行わないものとした。比準価格のみの試算となったが、同一需給圏内から
時系列かつ広域的に検討を行った価格であり、工業地の市場性を反映した説得力の高い価格である。よって比準価格を
採用し、後記代表標準地から検討した価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　龍ケ崎 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     21,700 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.0]		 [100.0]
100		 23,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茨城県内の工場立地件数及び工場立地面積は
、全国トップクラスを維持している。圏央道
４車線化工事は進行中。


工業団地であり、街路条件、接近条件等に格
別の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 阿見ＴＫ公
７
-3		 稲敷郡阿見町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12m町道、
北東10m、
角地
工専

(70,200)
b つくみＧＹ
調６
-58		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西27m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c 小美玉（Ｒ
７公示）
-40		 小美玉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西2.8m、角地
（都） 

(60,200)
d Ｒ７公古河
７１４６
-23		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.5m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,032  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,277 		 100
[ 120.0]
23,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,600 
b (　           ) 
14,333  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
17,469 		 100
[  74.0]
23,607 
23,600 
c (　           ) 
20,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,991 		 100
[  89.2]
23,533 
23,500 
d (　           ) 
18,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
18,507 		 100
[  78.5]
23,576 
23,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,600 円／㎡]  



牛久 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 工場団地であり、近隣・類似地域内にも参考となる貸工場等の収益事例は見当たらなく、かつ直接法を適用する
には当該企業の財務会計資料が開示されていないので困難と判定。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 牛久 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市奥原町１６５０番１１
 0527000365654-0000
2 　牛久市奥原町１６５０番８６
 0527000365728-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考