鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
牛久 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 5-5

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　佐野　俊夫

TEL.

鑑定評価額

25,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市中央３丁目２２番２				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	事務所Ｓ3	小売店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	牛久 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

牛久駅北東方

550m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ牛久駅より徒歩圏に位置する幹線道路沿いの路線商業地域。背後の住宅地域も熟成しており、業務地域とし
ての繁華性は当分の間維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は牛久市及びその周辺自治体の業務地域及び用途混在地域一円。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する郊
外路線商業型の量販店、飲食店等の自営及び中小法人事業者・店舗経営者等である。路線商業地域は事業用定期借地権
の活用が中心で従来から顕在化する土地取引は少ないが立地が良く繁華性が優る商業地域の需要は概ね安定している。
画地規模により取引価格は様々で需要の中心価格帯（総額）は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映し
た価格が試算された。また、近隣地域は既成商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃
貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

63,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

牛久駅周辺の既成商業地域は概ね現状維持と
思料するが、市況を反映して取引は従来から
少ない。ひたち野地区に新しい店舗が多い。

幹線道路沿いの路線商業地域で交通量は多く
店舗や事務所が連たんしている。土地の取引
が顕在化することは極めて少ない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＳＴ調６ -86	牛久市		更地	（　）	台形	東4m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	牛久ＳＴ調６ -89	牛久市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m県道、東6m、二方路		２住居 (60,200)
c	牛久ＳＴ調６ -49	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	牛久ＳＴ公７ -61	牛久市		更地	（　）	不整形	北西8m市道、南4m、角地		１中専 (70,150)
e	牛久ＳＴ公７ -59	牛久市		更地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,020	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	67,082	100 [ 101.5]	66,091	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,100
b	(　 ) 65,663	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	70,834	100 [ 106.6]	66,448		66,400
c	(　 ) 51,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	64,006	100 [ 95.4]	67,092		67,100
d	(　 ) 58,114	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	57,884	100 [ 86.4]	66,995		67,000
e	(　 ) 50,077	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	49,390	100 [ 75.1]	65,766		65,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

牛久 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,659,528	1,147,390	4,512,138	3,556,320	955,818	（　0.9460） 904,204	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	17,729,490 円　　　　（　 44,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	14.6 m x 27.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸）、２Ｆ事務所（フロア貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,796	287,360	3.0	862,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	100.0	160.00	1,400	224,000	3.0	672,000
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		511,360		1,534,080
								0

⑨年額支払賃料	511,360 円　×　12ヶ月　＝　 6,136,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,136,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,645,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,534,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,659,528 円　　　　（　 14,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	牛久ＳＴ公７賃　　　　-4	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公７賃　　　　-10	1,755 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

牛久 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,800 円	49,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	184,090 円	6,136,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 505,900 円	49,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,600 円	49,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,147,390 円　（　　　　　　 2,897 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,556,320 円（　　　　　 8,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,659,528 円
②総費用	1,147,390 円
③純収益　①－②	4,512,138 円
④建物等に帰属する純収益	3,556,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	955,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	904,204 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,729,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

牛久 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	牛久市中央三丁目２２番２	0527000443497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
牛久 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

牛久 5-5

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　五木田　裕一

TEL.

鑑定評価額

25,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	牛久市中央３丁目２２番２				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	事務所Ｓ3	小売店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	牛久 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

牛久駅北東方

550m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や事業所が連たんする幹線市道沿いの商業地域である。駅にも比較的近く、旧来からの商業地域である。背
後地の高齢化がみられるが大きな地域要因の変化もなく、当面現状のまま推移するものと思量する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、牛久市を中心に県南～県央地域における路線商業地域及び普通商業地域一帯と判断した。市内の幹線道
路沿いには飲食店やコンビニエンスストア等の大手資本が参入し、熟成が進んでいる地域が多い。路線商業地において
は事業用定期借地権を設定する例が多く、土地自体の取引は限られる。中心となる価格帯は、規模等による価格差があ
り把握が困難であるが、得られた事例や精通者の意見を勘案すると、２０万円～２２万円／坪程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

茨城県南部及び南西部を中心に、比較的広範囲から取引事例を得た。選択した事例はいずれも適正であり、比準価格は
市場性を反映している。収益価格については、地域的に地価に見合う賃料が得にくく、やや低位に求められた。鑑定評
価額決定にあたっては、従来からの取引慣行も考慮し、実証的な比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに、
代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　阿見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

63,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和６年１０月１日現在、人口は５年間で１
．３％減少しており、高齢化率は３１．０％
であった。県の高齢化率３１．０％と同水準
である。

地域要因に特段の変化はない。牛久駅に近い
商業地であり、今後も背後地の熟成が期待さ
れることから、市場はやや強含みの傾向が続
く。

個別的要因に変動はない。今後も当分の間、
同様の状況が継続すると思量する。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

牛久 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくみＧＹ公７ -13	つくばみらい市		建付地	（　）	袋地等	北西18.4m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	龍ケ崎ＵＷ公７ -16	龍ケ崎市		更地	（　）	袋地等	南25m県道、北6m、二方路		商業 (100,300)
c	龍ケ崎ＵＷ公７ -39	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	東25m県道、北12m、角地		１住居 (70,200)
d	つくば（Ｒ７公示）Ｙ -212	つくば市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m県道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,811	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	50,567	100 [ 81.1]	62,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 69,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	85,252	100 [ 135.2]	63,056		63,100
c	(　 ) 45,075	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,929	100 [ 61.3]	70,031		70,000
d	(　 ) 74,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,208	100 [ 107.7]	68,903		68,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,800 円／㎡]

牛久 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,831,466	1,273,624	4,557,842	3,599,340	958,502	（　0.9460） 906,743	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	17,779,275 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

牛久 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	14.6 m x 27.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	150.00	100.0	150.00	1,746	261,900	3.0	785,700
							1.0	261,900
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		523,800		1,571,400
								523,800

⑨年額支払賃料	523,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,285,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,285,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,657,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,571,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 523,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 160,283 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,831,466 円　　　　（　 14,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	取手ＫＮ公７賃貸　　　　-5	1,507 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	牛久ＳＴ公７賃　　　　-4	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,308
c	取手ＫＮ公７賃貸　　　　-29	2,405 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,755

牛久 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,800 円	50,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	251,424 円	6,285,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,000 円	50,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,273,624 円　（　　　　　　 3,216 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,200,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,599,340 円（　　　　　 9,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,831,466 円
②総費用	1,273,624 円
③純収益　①－②	4,557,842 円
④建物等に帰属する純収益	3,599,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	958,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	906,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,779,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

牛久 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	牛久市中央三丁目２２番２	0527000443497-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考