別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
牛久 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.
鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
 ②地積
　(㎡)		 762  
(         80) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗スーパーが
混在する国道沿いの
商業地域		 東17m国道、南側道 水道、下水 牛久

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       682 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ国道 交通

施設		 牛久駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 牛久駅西口に近い国道沿いのため商業地としての環境を維持すると予測する。利用客の往来が多く、客足の流動
性が高い地域のため、地価は安定的乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として茨城県南部に存する鉄道駅に近い普通商業地域である。需要者は県内及び県外の個人事業者及び
法人事業者である。商業中心は主として幹線通り沿いの路線商業地になっているが、駅前商業地においても周辺再開発
や宅地造成・マンション建設が盛んな所は勢いを取り戻してきている。商業地の売買取引は少なく、また取引される規
模や価格帯もまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は牛久駅至近で国道６号沿いの路線商業地である。比準価格の試算においては、茨城県南地域の路線商業地の
事例から検討ができた。一方で収益価格は、利用客の駐車場確保が必要になることによる容積充足率の低下等から低位
に試算された。価格の調整にあたっては市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけて、後記代表標準地か
ら検討した価格との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 [102.0]
100		 59,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①牛久市内人口は微減傾向。②幹線道路沿い
に大型店舗の出店は続いている。③令和６年
２月に東猯穴地区の一部が市街化区域に編入
。

街路条件、接近条件、環境条件等に格別の変
化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公７
-58		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 龍ケ崎ＵＷ
公７
-39		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北12m、角地
１住居

(70,200)
c 牛久ＳＴ調
６
-89		 牛久市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m県道、
東6m、二方路
２住居

(60,200)
d 取手ＫＮ公
７
-20		 取手市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m県道、
南西4.5m、
角地
１住居

(60,200)
e つくみＧＹ
公７
-13		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西18.4m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,333 		 100
[  89.9]
63,774 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
45,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
42,929 		 100
[  70.6]
60,806 
62,000 
c (　           ) 
65,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
70,834 		 100
[ 115.3]
61,435 
62,700 
d (　           ) 
51,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
56,214 		 100
[  87.4]
64,318 
65,600 
e (　           ) 
42,811  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
50,567 		 100
[  85.6]
59,074 
60,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,100 円／㎡]  



牛久 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,697,467 
2,083,663 
7,613,804 
6,071,940 
1,541,864 		 （　0.9473）
1,460,608 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     28,639,373 円　　　　（　     42,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
牛久 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   682 ㎡     21.5 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階店舗（１６２㎡）、２～３階事務所（１６２㎡）、フロア貸し。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
90.0 
162.00 
2,000 
324,000 		 3.0  972,000 
1.0  324,000 

 2～ 2		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
1,630 
264,060 		 3.0  792,180 
1.0  264,060 

 3～ 3		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
1,630 
264,060 		 3.0  792,180 
1.0  264,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
90.0 
486.00 

852,120 		 2,556,360 
852,120 
⑨年額支払賃料        852,120 円　×　12ヶ月　＝　      10,225,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,225,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       818,035 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,407,405 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,556,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          852,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         266,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,697,467 円　　　　（　        14,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 牛久ＳＴ公７賃
　　　　-14		 2,049  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,961 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,062 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 牛久ＳＴ公７賃
　　　　-19		 2,879  
(   2,870) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,215 
c 牛久ＳＴ公７賃
　　　　-21		 1,879  
(   1,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.4]		 100
[ 90.0]
2,010 
牛久 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,200 円  　　　　     85,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 306,763 円  　　　       10,225,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      478,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      871,000 円  　　　　     85,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,083,663 円　（　　　　　　         3,055 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,071,940 円  
（　　　　　         8,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,697,467 円      
②総費用 2,083,663 円      
③純収益　①－② 7,613,804 円      
④建物等に帰属する純収益 6,071,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,541,864 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,460,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,639,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 牛久 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
 0527000439318-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
牛久 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
牛久 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
 ②地積
　(㎡)		 762  
(         80) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗スーパーが
混在する国道沿いの
商業地域		 東17m国道、南側道 水道、下水 牛久

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １７．０ｍ国道 交通

施設		 牛久駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道６号牛久土浦バイパスの整備が進行し、慢性的な交通渋滞の解消が期待される。一方で通過交通が多く、収
益性に繋がりにくい。牛久駅に近い国道沿いであい、その希少性から現況にて推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県南部から県南西部地域に存する商業地域一帯と判断した。需要者は全国規模のチェーン店や地元
商業資本のほか、資金力のある個人も市場参加者となり得る。郊外部に進出した大型店の影響等により、既存商業地域
の繁華性や収益性は困難な状況が続いているが、一部では再評価の動きもある。需要の中心となる価格帯は地形や面積
等による差異も大きく判断しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 牛久駅に近い旧来からの既存商業地域であり、各所に見られる新興路線商業施設等との比較で競争力は劣り、衰退傾向
も伺えるが、価格水準が住宅地に近づいており下げ止まり感もある。自用の店舗等が多く、商業事業者向けの賃貸市場
の成熟度は低い。但し、商業地の取引は少なく、全般的に採用事例の規範性が高いとは言い難いため、比準価格を重視
しつつも、収益価格をも十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 [102.0]
100		 59,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型大型商業施設への顧客流出が進み、駐
車場を有しない駅前商業地等のの集客力低下
が継続。市内の地価水準回復傾向も、商業地
は限定的。

国道沿いだが、基本的には牛久駅利用者を対
象とした商業地域であり、駐車場の確保が難
しい。牛久市の上昇傾向の中、わずかな上昇
傾向に留まる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 牛久 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 牛久ＳＴ調
６
-89		 牛久市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m県道、
東6m、二方路
２住居

(60,200)
b 牛久ＳＴ調
６
-93		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 龍ケ崎ＵＷ
公７
-39		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北12m、角地
１住居

(70,200)
d 龍ケ崎ＵＷ
公７
-16		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南25m県道、
北6m、二方路
商業

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
70,834 		 100
[ 115.3]
61,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,700 
b (　           ) 
41,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
47,935 		 100
[  76.4]
62,742 
64,000 
c (　           ) 
45,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
42,929 		 100
[  68.3]
62,854 
64,100 
d (　           ) 
69,566  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
85,252 		 100
[ 135.7]
62,824 
64,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,100 円／㎡]  



牛久 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,629,093 
1,960,397 
7,668,696 
6,150,150 
1,518,546 		 （　0.9473）
1,438,519 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     28,206,255 円　　　　（　     41,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
牛久 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   682 ㎡     21.5 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアー貸し、２～３階は事務所の部分貸しを想定し、駐車場代も賃料に含む。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同程度の店舗兼事務所と比較し、相当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
90.0 
162.00 
2,000 
324,000 		 3.0  972,000 
1.0  324,000 

 2～ 2		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
1,640 
265,680 		 3.0  797,040 
1.0  265,680 

 3～ 3		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
1,600 
259,200 		 3.0  777,600 
1.0  259,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
90.0 
486.00 

848,880 		 2,546,640 
848,880 
⑨年額支払賃料        848,880 円　×　12ヶ月　＝　      10,186,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保しているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,186,560 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       845,484 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,341,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,546,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,353 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          848,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         264,664 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,629,093 円　　　　（　        14,119 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 牛久ＳＴ公７賃
　　　　-21		 1,879  
(   1,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,879 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 牛久ＳＴ公７賃
　　　　-14		 2,049  
(   1,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,049 
c 牛久ＳＴ公７賃
　　　　-12		 2,425  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,425 
牛久 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 259,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 305,597 円  　　　       10,186,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      340,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      882,300 円  　　　　     86,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,960,397 円　（　　　　　　         2,874 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,150,150 円  
（　　　　　         9,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,629,093 円      
②総費用 1,960,397 円      
③純収益　①－② 7,668,696 円      
④建物等に帰属する純収益 6,150,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,518,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,438,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,206,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 牛久 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　牛久市田宮町字堂薬師１４２番６
 0527000439318-0000
2 　
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備考