令和7年1月14日　提出 牛久 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市上柏田２丁目１５番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 牛久 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 牛久駅北東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 建て込みの進んだ住宅団地であり、地域要因に大きな変動はみられない。当面は現況にて推移するものと思料す る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市を中心に、県南部の周辺市町に存する住宅地域全般である。需要者は同一需給圏内に居住する若年 の一次取得者が中心である。近隣地域は高齢化がやや進行し、ひたち野うしく地区等環境、利便性上位の住宅地の供給 が続いている事などから、相対的な地位の低下がみられる。市場における中心価格帯は、土地５００万～７００万円程 度、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度と判定、一定の需要は存する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が投資判断の際に重視 される。付近の状況や対象不動産の規模等を総合的に勘案した結果、経済面から適正な賃貸経営が困難であると判断し 、収益還元法の適用は断念した。よって現実の市場の成立価格を基礎とし、客観的、実証的な比準価格を標準とし、代 表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [150.3] [104.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牛久市についてはひたち野うしく地区及び牛 久駅徒歩圏等の品等、利便性上位地域を中心 に地価は上昇に転じているが、他地区では低 迷状態が続く。 区画整然とした住宅地だが、駅距離等にやや 問題があり、競争力上位の物件が多い。大型 スーパーの進出はあり、地価はやや上昇に転 じている。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％