令和7年1月14日　提出 牛久 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　植木　和貴   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市中央２丁目１８番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 牛久 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 牛久 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした中規模一般住宅地としての住環境を維持すると予測する。インフレが進み市内不動産市況もデフ レマインドからの脱却傾向が見られることから、地価の緩やかな上昇傾向が続く予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市及び周辺市町の中規模住宅地のうち、県南のＪＲ常磐線沿線及びつくばエクスプレス線沿線の生活 利便性が良好な圏域が中心となる。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が中心である。賃金上昇や景況感改善に よる需要増加のほか、建築価格や金利の先高感による駆け込み需要も見られ不動産価格は堅調に推移している。価格帯 は土地は５０坪程度で１０００万円～１１００万円程度、新築戸建物件は敷地５０坪で３０００万円台が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくな いため、収益還元法の適用は断念した。居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格に は十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意 して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 74.7] [100.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①牛久市内人口は微減傾向。②幹線道路沿い に大型店舗の出店は続いている。③令和６年 ２月に東猯穴地区の一部が市街化区域に編入 。 利便性良好な区画整然とした住宅地であり、 接近条件、環境条件に格別の変化は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％