令和7年1月14日　提出 牛久 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市久野町６８７番 ②地積 　(㎡) 669   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西4m市道 水道 牛久 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 義務教育学校に近接している 。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 牛久駅　東方 9.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 牛久市郊外の旧来からの住宅地域であり、当面現状の住環境を維持していくものと予測する。需要を喚起する要 因に乏しく、地価は依然として弱含みで推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市を中心として周辺自治体を含む旧来からの住宅地域及び農家集落地域である。需要者の中心は地元 居住者又は地縁を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は限定的である。縁故、知人間等による取引 が多いことから、市場の価格動向よりも個人間の事情で価格が形成される傾向にある。取引件数が少なく取引される規 模や価格に開差があり需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た 。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。した がって、本件鑑定評価に当たっては、市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 集落地域は人口減少・高齢化が進行しており 、外部からの人口流入も限定的であることか ら、地価は依然として下落傾向にある。 郊外の集落地域であり、地域要因に特段の変 動はない。選好を喚起する要因に乏しく、新 規需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％