令和7年1月14日　提出 牛久 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牛久 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 5,580,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牛久市南７丁目８番２ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 牛久 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 牛久駅南方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牛久市及び周辺市町を含む住宅地で、需要者は牛久市内に居住する一次取得者層が中心となっている。ひ たち野うしく地区や駅への接近性に優る等の住環境が良好なエリアの需要は堅調に推移しているが、旧来からの住宅地 における需要はあまり多くない。土地は１３０～２００㎡程度で５００～８００万円前後、新築戸建物件に関しては２ ５００～２８００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は、牛久市内の取引事例を中 心に住宅地としての各要因に着目し適正に試算が行われており、信頼性の程度は高い。収益還元法に関しては、画地規 模等から経済合理的な賃貸用建物を想定することは非現実的であるため適用は見送った。以上より、代表標準地を規準 とした価格との均衡に留意し、比準価格で鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牛久 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [119.3] [100.0] 100 39,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 牛久市は、ひたち野うしく駅周辺及び利便性 が良好な住宅地の需要は堅調で、選別化が見 られる。 区画整然とした住宅地域であるが、ひたち野 うしく地区や駅への接近性に優る地域との比 較において競争力が劣り、需要はほぼ昨年並 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％