別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
取手 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 5-4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 37,700,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 取手市取手２丁目３番４
｢取手２－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西16m県道、背面道 水道、ガス、下水 取手近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 取手駅近接

 法令

規制		 商業
(80,400)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＴＸ線開通後の取手駅の相対的な地位低下に伴い、駅近商業地の商況感も停滞気味だが、取手駅至近の商業地と
し希少性が存し、現状にて推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県南部の常磐線沿線及びＴＸ線沿線の駅前商業地域及び路線商業地域と判定した。需要者は県内企業のほ
か投資目的の不動産業者等も含まれる。近隣地域を含む取手駅前の商業地域はかつて県南地域の商業の中心的役割を担
ってきたが、競合する守谷駅周辺の商業施設の熟成や郊外路線商業地における大型化・専門化等の影響で当地域の立地
優位性は低下傾向にある。取引規模が多様であり、総額での中心価格帯等の把握はなしえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の店舗兼事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ駅前の熟成した商業地域で、賃貸用物件等の収益物件も
多く、一定のテナント需要は存するが、テナントビル建築目的の土地取得需要者は少なく、自用目的での取引が中心で
ある。商業地の事例が少なく充分な規範性を有するかも問題もあるため、比準価格を重視しつつも、収益価格をも十分
関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.4]		 [102.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前商業地については、郊外大型商業施設や
守谷市、柏市等への顧客流出、人手不足等に
よる飲食店の低迷等から、地価が上昇しづら
い状況にある。

駅西口の再開発が進行中だが、本地域の地価
への影響は限定的か。背後地の進展も考えづ
らい。取手市、周辺市の地価上昇の影響を受
けやや上昇傾向。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 取手 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 取手ＨＭ公
７
-9		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(80,500)
b 取手ＨＭ公
７
-15		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.2m市道
、南東4m、
角地
１住居

(60,168)
c 取手ＫＮ公
７
-3		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 取手ＫＮ公
７
-31		 取手市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e つくみＧＹ
公７
-34		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東25m市道、
南西6m、
南東3m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,743  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
138,767 		 100
[  92.0]
150,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
107,608  		 100
[ 130.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
80,069 		 100
[  65.0]
123,183 
126,000 
c (　           ) 
100,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,773 		 100
[  83.1]
122,471 
125,000 
d (　           ) 
90,631  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,175 		 100
[  96.0]
94,974 
96,900 
e (　           ) 
129,172  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
127,185 		 100
[ 104.7]
121,476 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



取手 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,447,020 
5,913,910 
23,533,110 
21,933,600 
1,599,510 		 （　0.9490）
1,517,935 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     29,763,431 円　　　　（　     90,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
取手 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 250.00 ＲＣ5 1,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   400 ％   328 ㎡     12.0 m x   27.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗（フロア貸し）、２・３Ｆ：事務所（フロア貸し）、４・５Ｆ：共同住宅（２ＬＤＫ全８戸） ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共有部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
3,300 
701,250 		 5.0  3,506,250 
1.0  701,250 

 2～ 3		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
2,500 
562,500 		 3.0  1,687,500 
1.0  562,500 

 4～ 5		 居宅
250.00 
90.0 
225.00 
1,630 
366,750 		 1.0  366,750 
1.0  366,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,250.00 
89.0 
1,112.50 

2,559,750 		 7,614,750 
2,559,750 
⑨年額支払賃料      2,559,750 円　×　12ヶ月　＝　      30,717,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,717,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,150,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,566,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,614,750 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,559,750 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         809,393 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,447,020 円　　　　（　        89,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-7		 3,759  
(   3,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,417 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-44		 2,577  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,577 
c 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-1		 2,125  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,125 
取手 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 936,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 921,510 円  　　　       30,717,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,182,400 円  　　　　    312,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       312,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       312,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,913,910 円　（　　　　　　        18,030 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 312,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,933,600 円  
（　　　　　        66,871 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,447,020 円      
②総費用 5,913,910 円      
③純収益　①－② 23,533,110 円      
④建物等に帰属する純収益 21,933,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,599,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,517,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,763,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 取手 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市取手二丁目３番４
 0527000201867-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
取手 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 5-4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 取手市取手２丁目３番４
｢取手２－３－４｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西16m県道、背面道 水道、ガス、下水 取手近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 取手駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は取手駅東口至近の熟成した商業地域であるが、東口地区計画により敷地規模が１０００㎡未満の画地
は、容積率が４００％となり指定容積率より劣り中層建物の建設が多くなる地域と予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に県南地域全般の商業地。需要者は県内外の事業法人ないし投資目的の不動産業者等が想定
される。駅前商業地であり、繁華性は優る。商業地需要は回復途上にある。また、商業地の取引そのものが僅少である
ほか、取引される規模・単価もまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、賃料水準があまり高くないことから収益価格の信頼性
は弱い。比準価格は、広範囲のエリアからの比準となったが、商業地としての各要因に着目し、適正に試算が行われて
おり、市場の実勢が反映された価格で信頼性が高い。以上、説得力に優る比準価格を重視しつつも、商業地としての収
益性に着目した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.4]		 [102.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取手東口駅前であり、一定の繁華性を有して
おり、土地需要もあり地価は安定している。



取手駅前の商業地という優位性はあるが、集
客力及び繁華性は継続的な低下傾向にある。
地価は漸く安定化傾向を示す。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 取手 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 守谷ＳＫ公
６
-38		 守谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(60,200)
b つくば（Ｒ
７公示）
-514		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
第１種文教地区
(60,200)
c つくば（Ｒ
７公示）
-79		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東34m県道、
西6m、二方路
２住居
高度地区3種
文教地区３種
(70,200)
d 取手ＫＮ公
７
-3		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,069  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
146,042 		 100
[ 114.2]
127,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
139,034  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
141,215 		 100
[ 103.4]
136,572 
139,000 
c (　           ) 
105,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
104,425 		 100
[  88.2]
118,396 
121,000 
d (　           ) 
100,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,773 		 100
[  82.3]
123,661 
126,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



取手 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,238,241 
6,860,568 
27,377,673 
25,910,200 
1,467,473 		 （　0.9235）
1,355,211 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     26,572,765 円　　　　（　     81,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
取手 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 250.00 ＲＣ5 1,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   400 ％   328 ㎡     12.0 m x   27.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し　２～３階事務所、４～５階共同住宅（２ＬＤＫ、約５６．３㎡×４戸）を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
85.0 
212.50 
3,512 
746,300 		 5.0  3,731,500 
1.0  746,300 

 2～ 3		 事務所
250.00 
90.0 
225.00 
2,800 
630,000 		 3.0  1,890,000 
1.0  630,000 

 4～ 5		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,250 
506,250 		 1.0  506,250 
1.0  506,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,250.00 
89.0 
1,112.50 

3,018,800 		 8,524,000 
3,018,800 
⑨年額支払賃料      3,018,800 円　×　12ヶ月　＝　      36,225,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,112.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,225,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,006,725 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,218,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,524,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,018,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         941,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,238,241 円　　　　（　       104,385 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-4		 3,385  
(   3,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,489 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,512 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-6		 3,800  
(   3,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,619 
c 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-7		 3,759  
(   3,750) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,650 
取手 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,101,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,086,768 円  　　　       36,225,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,743,400 円  　　　　    367,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,860,568 円　（　　　　　　        20,916 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9235    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　   1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,910,200 円  
（　　　　　        78,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,238,241 円      
②総費用 6,860,568 円      
③純収益　①－② 27,377,673 円      
④建物等に帰属する純収益 25,910,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,467,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,355,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,572,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 取手 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市取手二丁目３番４
 0527000201867-0000
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備考