別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
取手 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 取手市片町字北側３１２番１外
 ②地積
　(㎡)		 732  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:3		 店舗

ＲＣ2		 銀行、小売店舗、貸
ビル等の存する商業
地域		 南西8m県道 水道、下水 藤代

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 藤代駅　北方

200m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 藤代駅に近い商業地域であるが、新規出店は幹線道路の沿道地域へ集中する傾向が強いため地域としては衰退傾
向にある。商業繁華性の低下に伴い、住宅地化が進む可能性もあるが、地価は概ね横ばい傾向で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は茨城県南地域に存する既成の商業地域一円と判定した。需要者は同一需給圏内の地縁関係者が中心であ
るが、外部需要もあり、個人事業者及び法人事業者双方の需要が考えられる。近年、幹線道路沿いへの新規出店等が増
加しているが、事業用定期借地権等での利用も多く、規範性を有する商業地の取引は少ない。また、商業地のため業種
、業態、画地規模により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　取引事例比較法の適用にあたり採用した取引事例には地域要因格差のやや大きい事例もあるが、地域の実態に即して
適正に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、近隣地域内には賃貸用の店舗、事務所等も見られるが、自用の店舗
等が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いものと判断される。よって、本件では比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[154.2]		 [100.0]
100		 47,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取手駅前の既成商業地域は衰退・空洞化が進
んでいるが、幹線道路沿いの商業地域は郊外
型店舗の新規進出も見られ、繁華性はやや向
上しつつある。

藤代駅近くの商業地域であるが、旧来商業地
域のため衰退化が進行しており、空き店舗等
も見られるが、市況回復により地価は横ばい
傾向にある。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 取手 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 取手ＫＮ公
７
-20		 取手市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m県道、
南西4.5m、
角地
１住居

(60,200)
b 牛久ＳＴ公
７
-10		 牛久市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西17m国道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
c 牛久ＳＴ調
６
-49		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d 龍ケ崎ＵＷ
公７
-39		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北12m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
56,214 		 100
[ 113.5]
49,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,500 
b (　           ) 
43,176  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,344 		 100
[  93.8]
46,209 
46,200 
c (　           ) 
51,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
64,006 		 100
[ 124.7]
51,328 
51,300 
d (　           ) 
45,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
42,929 		 100
[  85.2]
50,386 
50,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.5
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,400 円／㎡]  



取手 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する商業地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,174,461 
2,284,085 
8,890,376 
7,776,000 
1,114,376 		 （　0.9473）
1,055,648 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     20,698,980 円　　　　（　     28,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
取手 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   732 ㎡     15.0 m x   43.5 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（１戸）、２～３階：事務所（各階１戸）を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
1,979 
348,304 		 3.0  1,044,912 
1.0  348,304 

 2～ 2		 事務所
220.00 
90.0 
198.00 
1,600 
316,800 		 3.0  950,400 
1.0  316,800 

 3～ 3		 事務所
220.00 
90.0 
198.00 
1,600 
316,800 		 3.0  950,400 
1.0  316,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
86.7 
572.00 

981,904 		 2,945,712 
981,904 
⑨年額支払賃料        981,904 円　×　12ヶ月　＝　      11,782,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     572.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており、計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,782,848 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       942,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,840,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,945,712 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          981,904 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         307,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,174,461 円　　　　（　        15,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-1		 2,125  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,979 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-141		 1,935  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,037 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
取手 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 324,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 353,485 円  　　　       11,782,848　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      289,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,101,600 円  　　　　    108,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,284,085 円　（　　　　　　         3,120 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,776,000 円  
（　　　　　        10,623 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,174,461 円      
②総費用 2,284,085 円      
③純収益　①－② 8,890,376 円      
④建物等に帰属する純収益 7,776,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,114,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,055,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,698,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 取手 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市片町字北側３１２番１
 0527000008105-0000
2 　取手市片町字北側３１２番２
 0527000008106-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
取手 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 取手市片町字北側３１２番１外
 ②地積
　(㎡)		 732  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:3		 店舗

ＲＣ2		 銀行、小売店舗、貸
ビル等の存する商業
地域		 南西8m県道 水道、下水 藤代

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 藤代駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 藤代駅に近い旧来からの既存商業地域であり、各所に見られる新興路線商業施設等との比較で競争力は高くなく
、衰退傾向が伺える。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と判定した。需要者は、県内小売・流通業者に加
え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用
定借が主流で、土地取引は少ない。藤代駅に近い旧来からの既存商業地域で、競争力は高くはないが、値ごろ感もあり
地価は安定傾向で推移し始めている。取引規模が多様であり、総額での中心価格帯等は判断しえない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 藤代駅に近い旧来からの既存商業地域であり、各所に見られる新興路線商業施設等との比較で競争力は劣り、衰退傾向
も伺えるが、価格水準が住宅地に近づいており下げ止まり感もある。自用の店舗等が多く、商業事業者向けの賃貸市場
の成熟度は低い。但し、商業地の取引は少なく、全般的に採用事例の規範性が高いとは言い難いため、比準価格を重視
しつつも、収益価格をも十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[154.2]		 [100.0]
100		 47,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型大型商業施設への顧客流出が進み、駐
車場を有しない駅前商業地等のの集客力低下
が継続。市内の地価水準回復傾向も、商業地
は限定的。

旧来からの駅前商業地域で商業地としての競
争力には問題がある。市内の不動産市場の好
転はあるが、本地域はや横ばいからやや強含
みに留まる。

個別的要因の変動は存しない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 取手 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 取手ＫＮ公
７
-20		 取手市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m県道、
南西4.5m、
角地
１住居

(60,200)
b 取手ＫＮ公
７
-36		 取手市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m国道、
南西2m、
二方路
準住居

(60,200)
c つくみＧＹ
公７
-1		 つくばみらい市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.7m市道、
北西2.5m、
南1.7m、
三方路
準住居

(60,200)
d つくみＧＹ
公７
-9		 つくばみらい市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東28m国道、
西2m、二方路
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
56,214 		 100
[ 109.7]
51,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,200 
b (　           ) 
44,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
43,909 		 100
[  86.8]
50,586 
50,600 
c (　           ) 
42,335  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
48,657 		 100
[  95.0]
51,218 
51,200 
d (　           ) 
40,840  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
45,153 		 100
[  99.8]
45,243 
45,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,900 円／㎡]  



取手 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,109,865 
2,357,642 
8,752,223 
7,465,500 
1,286,723 		 （　0.9473）
1,218,913 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     23,900,255 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
取手 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 220.00 Ｓ3 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   732 ㎡     15.0 m x   43.5 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所を想定 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種同規建物の一般的なレンタブル比を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
1,940 
341,440 		 3.0  1,024,320 
1.0  341,440 

 2～ 3		 事務所
220.00 
90.0 
198.00 
1,603 
317,394 		 3.0  952,182 
1.0  317,394 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
86.7 
572.00 

976,228 		 2,928,684 
976,228 
⑨年額支払賃料        976,228 円　×　12ヶ月　＝　      11,714,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     572.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,714,736 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       937,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,777,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,928,684 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,944 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          976,228 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         305,364 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,109,865 円　　　　（　        15,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-19		 1,686  
(   1,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,686 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,940 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-52		 1,660  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,660 
c 取手ＫＮ公７賃
貸
　　　　-138		 2,059  
(   2,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,059 
取手 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 315,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 351,442 円  　　　       11,714,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      410,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,357,642 円　（　　　　　　         3,221 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,465,500 円  
（　　　　　        10,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,109,865 円      
②総費用 2,357,642 円      
③純収益　①－② 8,752,223 円      
④建物等に帰属する純収益 7,465,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,286,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,218,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,900,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 取手 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市片町字北側３１２番１
 0527000008105-0000
2 　取手市片町字北側３１２番２
 0527000008106-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考