別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
取手 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL. 
鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 取手市吉田字寺脇４番
 ②地積(㎡) 1,781  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2.5		 畑 農地等が多い中、宅地化が進行しつつある地域 北3.6m市道、背面道 水道、ガス、下水 取手

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   10 ｍ、南   50 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   27.0 ｍ、奥行　約　　   65.0 ｍ、規模　　      1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ３．６ｍ市道 交通

施設		 取手駅　南東方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 現状は農地等が多いが、新規分譲地等も見られ宅地化が徐々に進行している地域である。現下の宅地見込地の需
給は概ね均衡しており、今後の地価は概ね安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 道路との関係位置　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     16,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     13,900 円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は概ね茨城県南部の熟成度が中程度の宅地見込地地域一円と把握される。需要者は茨城県内及び関東近県
の分譲開発業者が主体である。県内においては、つくばエクスプレス沿線地区における宅地開発需要が旺盛であり、そ
の他の地区についても利便性が高い地域を中心に開発需要の高まりが見られる状況にある。宅地見込地の取引自体が少
なく、取引される画地規模、価格帯も一様でなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難と判断される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 　比準価格は複数の同種事例を広域的に収集・選択し、得られた価格は対象標準地の市場性を反映し、実証的で説得力
を有する価格と言える。一方、控除法による価格は、開発による投資採算性の観点から求めた価格であり、転換後更地
価格、造成工事費等は妥当な水準と判断されるが、開発計画等に想定事項が多く、得られた価格は、やや説得力に欠け
ると判断される。よって、比準価格を採用し、控除法による価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.9 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 取手市の人口は減少傾向にあったが、近年は人口減
少に歯止めがかかりつつある。新規宅地需要も停滞
していたが、現状は回復基調にある。

地価の相対的な割安感等から近隣地域の開発素地に
対する需給は概ね均衡しており、市況の回復により
近隣地域の現下の地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 取手 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 取手ＫＮ公
７
-89		 取手市 山林   不整形 北西6m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
b 取手ＫＮ公
７
-35		 取手市 雑種地   不整形 南5.5m市道、
東4m、角地

２中専

(60,200)
c 牛久ＳＴ調
６
-5		 牛久市 山林   ほぼ台形 西18m市道、
北7m、南東6m、
南西5m、
四方路

１住居

(70,200)
d 阿見ＴＫ公
７
-5		 稲敷郡阿見町 畑   不整形 南5m町道、
中間画地

１低専

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,408 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]
13,435 		 100
[  85.9]
15,640 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
15,600 
b (　　            )
28,731 		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]
30,485 		 100
[ 177.2]
17,204 
17,200 
c (　　            )
18,163 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
17,298 		 100
[ 107.6]
16,076 
16,100 
d (　　            )
8,387 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  80.0]
10,578 		 100
[  70.2]
15,068 
15,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +72.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      16,000 円／㎡]
取手 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n： 12.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
50,400  （　   72.0 ％）
36,288 		 14,000    1,680  5,000  15,608 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     13,936		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     13,936		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 13,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 取手ＨＭ公
７
-2

     42,180 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 84.0]

     49,574 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     49,600 
b 取手ＨＭ公
７
-7

     51,587 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.6]

     50,540 

     50,500 
c 取手ＫＮ公
７
-8

     53,191 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.6]

     51,196 

     51,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  -20.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   -8.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +4.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 50,400 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
取手

-18
48,500 		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.8]
50,426 		 [100.0]
100
50,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  -7.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 50,400 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   1,781 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     13 ｍ、西     13 ｍ、南     33 ｍ、北     33 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      7　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    170 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練石積コンクリートブロック擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍアスファルト舗装、道路
　延長約６５ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水道に接続（雨水・汚水分
　流式）
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園・緑地一区画：約１５０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　ゴミ集積所１箇所設置
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 取手 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市吉田字寺脇４番
 0527000232721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
取手 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
取手 3-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL. 
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 取手市吉田字寺脇４番
 ②地積(㎡) 1,781  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:2.5		 畑 農地等が多い中、宅地化が進行しつつある地域 北3.6m市道、背面道 水道、ガス、下水 取手

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   80 ｍ、西    0 ｍ、南   60 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   27.0 ｍ、奥行　約　　   65.0 ｍ、規模　　      1,780 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 道

路		 ３．６ｍ市道 交通

施設		 取手駅南東方

2.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域は畑、未利用空地も多いが、将来的には熟成が進み宅地地域へと転換していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成後区画割りを前提に戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に茨城県南全域の宅地見込地地域。想定される需要者層は地元不動産業者や大手不動産開発
業者等の資金力を有する法人である。周辺住宅地の需要回復から、低調に推移してきた開発意欲も回復基調にある。宅
地見込地の取引は僅少で、開発条件等により単価は区々であり、需要の中心価格帯の把握は困難な状況にあるが、同程
度の規模の地価水準としては、概ね１㎡当り１５，０００～１６，０００円前後であると推察される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内で代替競争関係が認められる宅地見込地の取引事例から、適正に各要因比較等を行い試算が
なされており、信頼性の程度が高い。また、控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格ではあるが、想
定要素を含むため説得力がやや劣る。したがって、控除法による価格は参考に留め、宅地見込地としての市場の実勢を
適正に反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 取手市の人口は概ね横ばい傾向、高齢化率は上昇傾
向にある。ゆめみ野地区の人気、守谷市へ需要が流
出する中、不動産市況は概ね回復傾向にある。

市街地からは若干離れるものの、利便性が比較的良
好なことから、競争力の程度は普通程度と思料され
る。

個別的要因の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 取手 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 取手ＫＮ公
７
-43		 取手市 雑種地   不整形 南東9m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,100)
b 牛久ＳＴ公
７
-12		 牛久市 畑   不整形 北東6m市道、
中間画地

２低専

(50,100)
c 牛久ＳＴ調
６
-5		 牛久市 山林   ほぼ台形 西18m市道、
北7m、南東6m、
南西5m、
四方路

１住居

(70,200)
d 龍ケ崎ＵＷ
調６
-61		 龍ケ崎市 田、畑   ほぼ整形 西4m市道、
北東4m、
準角地

１住居

(70,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
16,506 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  95.0]
17,201 		 100
[ 109.2]
15,752 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
15,800 
b (　　            )
18,587 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
19,162 		 100
[ 115.0]
16,663 
16,700 
c (　　            )
18,163 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
17,298 		 100
[ 113.3]
15,267 
15,300 
d (　　            )
10,101 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]
10,172 		 100
[  65.7]
15,482 
15,500 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,800 円／㎡]
取手 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　（円／㎡）		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：  6.0 月 p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　（円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
39,500  （　   72.0 ％）
28,440 		 10,000    600  2,000  15,840 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     14,144		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     14,144		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 取手ＫＮ調
６
-90

     46,317 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[112.3]

     40,759 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     40,800 
b 取手ＫＮ公
７
-6

     33,625 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 86.7]

     38,289 

     38,300 
c 取手ＫＮ公
７
-12

     36,596 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 90.6]

     39,491 

     39,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  -15.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  -12.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 39,500 円／㎡ 
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
取手

-9
44,100 		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]
39,580 		 [100.0]
100
39,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 +10.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 39,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   1,781 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　    168 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　化粧ブロック１段積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍアスファルト舗装　道路
　延長約６５ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流方式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  65.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  65.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場１箇所
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 取手 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　取手市吉田字寺脇４番
 0527000232721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考