令和7年1月14日　提出 取手 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -27 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市藤代南２丁目１０番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 藤代 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，６ｍ 市道 交通 施設 藤代駅　南方 570m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は藤代駅徒歩圏内の利便性が良好な低層住宅地域で、今後は徐々に住環境の熟成が進み、底堅い需要も あることから、地価は概ね安定的な推移が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線取手駅以北、概ね龍ケ崎市、取手市、牛久市等の圏域の標準住宅地域一円と判定した。需要 者の中心は３０～４０歳代の一次取得者層で龍ケ崎市、取手市の居住者が多い。近隣地域は駅徒歩圏の利便性が良好な 住宅地域であり、需要は底堅く、需給は概ね安定している。土地は１６５～２００㎡程度で１０００～１２００万円、 新築の戸建物件は３０００万円台が需要の中心と見られ、新築戸建物件の供給は少ないが、地価は概ね安定的に推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域においてアパート等の収益物件も見られるが、収益物件の取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準を基礎 とする賃貸市場は充分に成立していないことから賃貸による投資採算性を反映する収益価格は試算しなかった。近隣地 域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と 認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [105.9] [101.0] 100 56,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も 高いが、人口減少には歯止めがかかっており 、住宅地需要は総じて回復傾向にある。 藤代駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で 新規供給は少ないが、良好な居住環境を有す ることから安定的な需要があり、地価も概ね 堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％