令和7年1月14日　提出 取手 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -26 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市中田字北敷耕地９４９番２外 ②地積 　(㎡) 575   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に事業 所等が散在する住宅 地域 南西8m市道 水道 藤代 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤代駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり地域要因に格別な変動はない。従来から需要者も限定的で今後も同様の 状況が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市や周辺自治体（市街化調整区域内）の既成住宅地域一円と判定した。需要者の中心は市内に居住す る一次取得者層で、外部からの流入は従来から極めて少ない。農家住宅地域の地域特性も有する旧来からの既成住宅地 域で需要者は地縁関係者が多く、顕在化した不動産取引が極めて少ないため、需要の中心となる価格帯（総額）の把握 は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市郊外に位置する農家住宅を主とする既成集落地域。地域特性等により従来から賃貸市場が形成されていないことから 収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であり、取引価格相場を指標 に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では一定程度の規範性がある比準価格をもって鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあるが、利便性や住環境が 優れている住宅地の市況は概ね回復傾向にあ る。 地域要因に変動はないが、市街化調整区域内 の既成住宅地域のため需要者は限定され、地 価も下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％