令和7年1月14日　提出 取手 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -24 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市新町３丁目甲３３７番８ ｢新町３－２０－２３｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 取手 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 取手駅　北西方 800m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 取手駅に近い利便性が高い一般住宅地域であるが、画地規模がやや小さく、市場における競争力は普通程度と思 料される。将来的にもほぼ現状どおりの住環境を維持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線、関東鉄道常総線沿線、概ね取手市内の一般住宅地域一円と判定した。需要者の中心は取手 市及び周辺市町の居住者とみられ、圏域内では最寄駅に徒歩圏内の戸建住宅地の需要が依然、根強く、立地条件、利便 性等が良好な住宅地に対する需要も比較的安定している。近隣地域は駅への接近性に優ることから安定した需要があり 、土地は１６５㎡程度で１２００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域はＪＲ取手駅への接近性に優る一般住宅地域であるが、画地規模が小さく経済合理性に見合う賃貸経営を想 定することが困難であることから収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性と利便性が重視される一般住 宅地域であり、取引の中心は自用目的であることから、取引市場の実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判 断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 70,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化率が高い。取引件数 と建築着工件数は概ね横這い傾向。住宅地は 取手駅徒歩圏、ゆめみ野地区、藤代駅南地区 の人気が高い。 近隣地域はＪＲ取手駅への接近性に優り、そ の立地条件等から一定の需要があり、市況の 回復もあり、地価は概ね安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％