令和7年1月14日　提出 取手 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -20 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市西１丁目１３６番１３５ ｢西１－２５－１３｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 寺原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 寺原駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む住宅地。需要者は取手市内に居住する一次取得者層が中心である。旧来か らの住宅地は、ゆめみ野地区等の新興住宅地との比較において競争力は劣るが、一定の利便性を有するエリアの需要は 回復傾向にある。土地は１５０～１８０㎡程度で、総額が８００～１，０００万円前後、新築戸建物件に関しては２， ０００～２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、貸家・アパート等は皆無に等しく自用目的での取引が中心である。比準価 格は、代替競争関係を有する取手市内の取引事例から適正に試算が行われており、信頼性の程度が高い。収益還元法は 、画地規模が小さく経済合理性の観点から賃貸用建物の想定は非現実的であるため適用は断念した。以上、代表標準地 との検討を踏まえ、市場の実態を適正に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [129.2] [105.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市の人口は概ね横ばい傾向、高齢化率は 上昇傾向にある。ゆめみ野地区の人気、守谷 市へ需要が流出する中、不動産市況は概ね回 復傾向にある。 旧来からの大規模住宅団地で、高齢化が進行 しているが、一定の利便性を有し、需要は回 復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％