令和7年1月14日　提出 取手 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -19 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市本郷１丁目１７６６番２ ｢本郷１－２２－１２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 西取手 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 西取手駅北東方 300m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西取手駅から徒歩圏に位置する。開発後相当程度期間が経過し、高齢化の進行もみられる。街路条件 も劣後するなど、地域要因の変化はない。よって、今後も現状のまま推移する可能性が高いものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は取手市を中心に、県南部各市町に位置する住宅地域一帯と判断した。需要者は、取手市内に居住する比較 的若年の一次取得者が中心である。街路条件が劣る住宅地域は競争力がやや劣る傾向にあり、ゆめみ野地区の新興住宅 地等へ需要が流出している。土地は、１８０～２３０㎡程度で総額が８００～１０００万円前後、新築戸建物件に関し ては２１００～２５００万円前後が上限である。一方、地価水準から一定の需要も喚起され、横ばい傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市中心部に近い既成住宅地域であり、自用の不動産を求める取引がその大半を占め、投資目的の取引は少 ない。また地域における標準的な画地規模等を考慮すると、経済合理性に適った賃貸経営は困難と判断したため、収益 還元法の適用を断念した。よって、本件では、市場参加者の視点に立ち実証的で客観性を有する比準価格を採用すると ともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [159.6] [104.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．０％減少しており、高齢化率は３５．２％ であった。県の高齢化率３１．０％と比較し 高い水準である。 一般住宅主体の旧来からの住宅地域で道路の 幅員及び系統連続性がやや劣っている。よっ て需要はやや弱含みで推移している。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が南 西側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して競争力は相当程度優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％