令和7年1月14日　提出 取手 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市井野３丁目３７１６番３０ ｢井野３－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 取手 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 取手駅東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 開発後、時間が経過した戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である。住環境等は熟成しており、今後も現状のまま 推移するものと予想する。高齢化等から需要はやや弱いが、地価は横ばい傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、取手市及び県南部に存する周辺市町の低層住宅地域であり、駅に比較的近い住宅地域一帯と判断した。 需要者は、比較的若年の一次取得者が中心である。付近では品等上位の宅地供給が継続し、地域間競争が続いている。 高齢化もありやや訴求力に欠ける面もあるが、価格水準から一定の需要も喚起される。価格水準は、土地は１７０㎡程 度で９１０～９４０万円程度、新築戸建物件については、２６００万円台半ばが上限で、安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、時間が経過した分譲住宅地域であるため、自己用住宅を求める取引がその大半を占め、賃貸アパート等投 資目的の取引は少ない。また地域における標準的な画地規模等を考慮すると、経済合理性に適った収益物件の計画は困 難と判断し、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では、市場参加者の視点に立ち客観性を有する比準価格を採 用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [129.8] [105.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で１ ．０％減少しており、高齢化率は３５．２％ であった。県の高齢化率３１．０％と比較し 高い水準である。 地域要因に特段の変動はない。取手駅からや や遠い地域で、高齢化が進行しつつある。空 き家も散見されるが、一部に再評価の動きも ある。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が南 側であるため、北側で街路に接する画地と比 較して競争力は優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％