令和7年1月14日　提出 取手 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   取手 -4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 取手市宮和田字道上１０２１番３１ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした大規 模分譲住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 藤代 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤代駅　南方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 藤代駅徒歩圏の区画整然とした大規模分譲住宅地域として、熟成度が高く、今後とも地域要因の大きな変動もな く、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線及び関東鉄道常総線を中心に、概ね取手市及びその周辺市町における普通住宅地域と判定 した。需要者は市内若しくは近隣市町居住あるいは出身の１次取得者や買換層が大半である。藤代駅徒歩圏内であり、 一定の利便性、品等を有することから市場は底堅く、やや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地総額で７ 百万円から１千万円程度、新築戸建で２千万円～２千５百万程度と判定した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は藤代駅徒歩圏の区画整然とした大規模分譲住宅地であり、アパート敷地としては画地規模が相当小さく、 経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難なため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法については採 用事例、作業過程を再検討するにそれぞれ妥当と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心 として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [114.8] [104.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取手市はＴＸ沿線地域との競争が激しく、一 時人口減少、高齢化が目立ったが、収束傾向 にある。利便性、環境等上位地区の市場は上 昇傾向に転じた。 藤代駅徒歩圏の区画整然とした大規模分譲住 宅地域であり、一定の利便性、環境を有する ことから地価は上昇傾向にある。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％