令和7年1月13日　提出 笠間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠間 -3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 2,060,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笠間市下市毛字常楽４９番９ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東3.9m市道 水道、下水 笠間 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　３． ９ｍ　市道 交通 施設 笠間駅　南東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も残る既成住宅地域で、画地規模や道路幅員等から市場選好性に劣る。標準的使用及び居住環境は現状 を維持しつつも、需給動向は弱含みで地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内住宅地域全域であるが、特に笠間地区との代替性が高い。需要者は地縁性を有する自己居住目的の一 次取得者が中心となる。笠間市内の住宅需要は、常磐線友部駅を最寄駅とする小規模開発地が中心であり、笠間地区に おいては供給も限定的で、当地域は街路幅員や画地規模等利便性に劣り需要者の選好性も弱い。取引の中心となる価格 帯は標準地規模の土地で２百万円台前半、新築の戸建物件で２千万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅主体の既成住宅地域である。市場では自己居住目的の取引が中心で、収益獲得目的の土地の みの取引は殆どみられない。地域内にはアパート等も見られず、規模の観点もあり経済合理的な賃貸経営は困難との判 断から収益価格の試算は行っていない。一方、自己居住を目的とする取引事例から得た比準価格は実証的で説得力が高 いものと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笠間 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [132.6] [102.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笠間市の人口は笠間地区の減少が著しい。住 宅着工はコロナ禍からの回復も、物価上昇や 建設資材価格の高止り等の住宅市場への影響 が懸念される。 地域要因に特段の変動はない。画地規模や道 路幅員等から生活利便性、居住環境に劣り、 需給動向は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％