令和7年1月15日　提出 高萩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高萩 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高萩市肥前町２丁目８番２ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 高萩 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高萩駅北東方 700m 法令 規制 （都） １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 高萩駅徒歩圏にある国道背後の住宅地域である。一般住宅を中心にアパート・空地等もみられ、今後も現状を維 持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高萩市、北茨城市及び日立市の住宅地域である。需要者は、市内居住の３０～４０歳代の一次取得者層 等が中心で市外からの転入はあまり見られない。また、空地も見られるが、宅地開発による新規の供給もなく、宅地需 要は弱含みの状況が続いている。需要の中心価格帯は、土地のみで６００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円 台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性ある取引事例が得られた。近隣地域及び周辺地域では自用目的の取引が中心で ある。周辺には共同住宅も見られるが、画地規模、住宅建築コストの上昇等を考慮すると経済合理性のある賃貸経営は 困難であると判断し、収益価格は試算しない。よって、代表標準地との検討をふまえ、規範性の高い取引事例を採用し 住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高萩 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [109.0] [105.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口は減少が顕著であり、高齢化率 も県内平均より高水準で推移している。市内 の住宅着工件数も年間１００件以下の状態が 継続している。 国道及び高萩駅へのアクセスは良好で一定の 宅地需要はあるものの、依然として需給関係 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％