鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
常総 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 5-3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　信也

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市新石下字北浦３６５番１０外				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	不整形 1:1	店舗Ｓ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西16m市道、背面道	水道、下水	石下 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.3 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 663 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

石下駅北西方

100m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

「新石下」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。石下駅至近であり地
価水準は概ね安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西地域の商業地域が中心だが、特に常総市内の店舗用地との価格牽連性が強い。需要者は店舗・事業所
等を営む法人事業者が中心である。石下駅に近接する希少性から、地価は概ね底堅く推移している。古家付の取引も多
く、需要の中心となる価格帯（総額）は見いだしがたいが、概ね坪当たり１０万円程度が中心と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域から価格牽連性が認められる取引事例が収集でき、現実の不動産市況を反映した比準価格が試
算された。収益価格は商業中心が郊外の大型店舗となっており、近隣地域の賃料負担能力が弱含みな事や物価高もあり
低位に求められた。対象不動産の周辺は実証的な価格に基づく取引が依然支配的である事から比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、代表標準地との秤量にも留意したうえで、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　常総 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[ 99.9]

100
[130.9]

[100.0]
100

29,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

常総市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
１．３％）にある。高齢化率は３１．２％と
県平均３０．４％を上回る。

地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

常総 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７公常総７５６１ -5	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	Ｒ７公常総７５６１ -26	常総市		建付地	（　）	長方形	北東7m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ７公常総７５６１ -31	常総市		建付地	（　）	不整形	北9m県道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
d	Ｒ７公常総７５６１ -51	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.5m市道、中間画地		（都）２住居 (68,192)
e	Ｒ７公常総７５６１ -12	常総市		底地	（　）	不整形	北東5.5m県道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,710	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,591	100 [ 95.6]	30,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,000
b	(　 ) 29,615	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,348	100 [ 94.1]	31,188		31,200
c	(　 ) 9,918	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	16,414	100 [ 56.3]	29,155		29,200
d	(　 ) 24,977	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,656	100 [ 78.6]	31,369		31,400
e	(　 18,144) 25,920	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	26,077	100 [ 84.0]	31,044		31,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

常総 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,288,993	969,268	5,319,725	4,547,160	772,565	（　0.9717） 750,701	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,719,627 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	663 ㎡	29.3 m x 29.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅（平均約４０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,636	327,200	3.0	981,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,183	236,600	1.0	236,600
							1.0	236,600
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		563,800		1,218,200
								236,600

⑨年額支払賃料	563,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,765,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,765,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 561,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,204,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,218,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 73,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,288,993 円　　　　（　 9,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	常総（７５６１）　　　　-51	2,232 ( 2,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [120.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,636 円/㎡）　基準階 1 F B
b	常総（７５６１）　　　　-50	801 ( 800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [110.0]	100 [ 70.0]	1,553
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常総 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	61,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	202,968 円	6,765,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,268 円　（　　　　　　 1,462 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,547,160 円（　　　　　 6,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,288,993 円
②総費用	969,268 円
③純収益　①－②	5,319,725 円
④建物等に帰属する純収益	4,547,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	772,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	750,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,132 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,719,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常総 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常総市新石下字北浦３６５番１０	0506000191030-0000
2	常総市新石下字北浦３７５番９	0506000191068-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
常総 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常総 5-3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　植木　康雄

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常総市新石下字北浦３６５番１０外				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	不整形 1:1	店舗Ｓ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西16m市道、背面道	水道、下水	石下 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.3 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 663 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

Ｒ３．１１．１に常総市立地
適正化計画が策定。都市機能
誘導区域、居住誘導区域。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

石下駅北西方

100m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、石下駅の駅前商業地域で、商業地として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向
にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等
である。当該地域は石下駅の駅前商業地域で、石下地区の中心商業地域は県道土浦境線沿いにシフトしており、店舗の
連たん性が比較的劣る。取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難だが、地
価水準は水害後の地価下落から徐々に落ち着きを取り戻している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は石下地区の古くからの普通商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模
の法人等であることから、収益性を注視し、当該地域の地価水準を重視するため、底地の取引事例も採用しているが県
西地区の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　常総 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[ 99.9]

100
[129.0]

[100.0]
100

29,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

Ｈ２７秋の関東東北豪雨の洪水被害の影響で
地価は下落したが、地域によっては落ち着き
を取り戻しつつある。人口減少。高齢化率微
増。

石下駅の駅前商業地域であり、駐車場が比較
的未整備な店舗が見られる。地価水準は、ほ
ぼ横ばい傾向にある。

幹線市道沿いの二方路地で中間画地よりやや
優る。規模・道路幅員はほぼ標準である。個
別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

常総 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７公常総７５６１ -5	常総市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	Ｒ７公常総７５６１ -26	常総市		建付地	（　）	長方形	北東7m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ７公筑西７１４６ -46	筑西市		底地	（　）	ほぼ台形	南5.2m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	下妻ＦＨ公Ｒ７ -44	下妻市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,710	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,591	100 [ 100.1]	29,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,600
b	(　 ) 29,615	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,348	100 [ 95.1]	30,860		30,900
c	(　 15,026) 41,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,909	100 [ 135.6]	30,906		30,900
d	(　 ) 26,057	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	28,865	100 [ 96.5]	29,912		29,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,300 円／㎡]

常総 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,314,260	970,160	5,344,100	4,547,160	796,940	（　0.9717） 774,387	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,184,059 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常総 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	663 ㎡	29.3 m x 29.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は１Ｆを下記用途でフロアー貸し（１Ｆ全フロアー・約３２６千円／月）共同住宅はファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,630	326,000	3.0	978,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,200	240,000	1.0	240,000
							1.0	240,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		566,000		1,218,000
								240,000

⑨年額支払賃料	566,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,792,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,792,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 563,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,228,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,218,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 74,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,314,260 円　　　　（　 9,524 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）商　　　　-16	1,693 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,634 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃商　　　　-9	1,760 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,676
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常総 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,600 円	61,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	203,760 円	6,792,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 970,160 円　（　　　　　　 1,463 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,547,160 円（　　　　　 6,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,314,260 円
②総費用	970,160 円
③純収益　①－②	5,344,100 円
④建物等に帰属する純収益	4,547,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	796,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	774,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,184,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常総 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常総市新石下字北浦３６５番１０	0506000191030-0000
2	常総市新石下字北浦３７５番９	0506000191068-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考