別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
常総 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２外
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅とアパート
等が混在する住宅地
域		 北東5.6m市道 水道、下水 北水海道

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内）		 街

路		 基準方位　北　　５
．６ｍ市道		 交通

施設		 北水海道駅南西方

240m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北水海道駅徒歩圏の住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。「平成２７年１１月関東・東北
豪雨」の浸水の影響により地価は長期低迷していたが、概ね底値圏に近づいているものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,560 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常総市及び周辺市町の低層住宅地域と判定した。需要者は常総市内に地縁的選好性を有する地元関係者
等が中心で圏域外からの転入は少ない。北水海道駅徒歩圏内の低層住宅地であるが、「平成２７年９月関東・東北豪雨
」の浸水の影響が長引き、需要は弱含みであるが、概ね底値圏にあり、地価は、若干の弱含み程度で推移している。市
場の中心価格帯は、土地は３５０㎡程度で、８００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 北水海道駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、常総市の代替・競
争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準
価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,400 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[102.0]		 100
[114.8]		 [101.0]
100		 22,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 常総市の人口は微減傾向。「平成２７年９月
関東・東北豪雨」の浸水の影響により地価は
長期にわたり低迷していたが、底値感が一部
に見られる。

浸水被害地域であるが、駅に近い居住環境、
利便性が良好な住宅地域であり、地価は長期
低迷により、底値圏に近づいている。


形状、規模等は標準的である。北東側接面の
中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常総 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公常総
７５６１
-62		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ６公常総
７５６１
-33		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c Ｒ６調常総
７５６１
-54		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、北東4m、
角地
２住居

(60,160)
d Ｒ６調常総
７５６１
-77		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m私道、
西4.5m、角地
１中専

(60,200)
e Ｒ６調常総
７５６１
-92		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,994  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,248 		 100
[ 115.4]
21,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
22,100 
b (　           ) 
25,776  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
25,010 		 100
[ 110.6]
22,613 
22,800 
c (　           ) 
24,069  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
22,181 		 100
[  98.9]
22,428 
22,700 
d (　           ) 
23,438  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
21,016 		 100
[  89.4]
23,508 
23,700 
e (　           ) 
20,067  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
18,939 		 100
[  90.9]
20,835 
21,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,500 円／㎡]  



常総 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,195,628 
538,124 
2,657,504 
2,506,300 
151,204 		 （　0.9720）
146,970 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,939,400 円　　　　（　      7,560 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常総 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   389 ㎡     16.4 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均面積６０㎡）を想定。戸数分の駐車場を確保（使用料は賃料に含む）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,160 
139,200 		 1.0  139,200 
1.0  139,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

278,400 		 278,400 
278,400 
⑨年額支払賃料        278,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,340,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,340,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       277,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,063,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           278,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          278,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,195,628 円　　　　（　         8,215 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常総（７５６１
）
　　　　-8		 1,244  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,197 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常総・住賃
　　　　-3		 1,170  
(   1,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
1,219 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
常総 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,224 円  　　　        3,340,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,100 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         538,124 円　（　　　　　　         1,383 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,506,300 円  
（　　　　　         6,443 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,195,628 円      
②総費用 538,124 円      
③純収益　①－② 2,657,504 円      
④建物等に帰属する純収益 2,506,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 151,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 146,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          378 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,939,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,560 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常総 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２
 0536000311597-0000
2 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７８番
 0536000311598-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
常総 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常総 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２外
 ②地積
　(㎡)		 389  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅とアパート
等が混在する住宅地
域		 北東5.6m市道 水道、下水 北水海道

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．６ｍ
市道		 交通

施設		 北水海道駅南西方

240m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い区画整然とした住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状に近い状態で推移していくもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、常総市の住宅地域を中心に、周辺市内の住宅地域をも含む。想定される需要者層は、市内居住
者又は当市に地縁性有する３０代の一次取得者が中心。近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、住環境は良好。住
宅地需給は概ね均衡。尚、市場で中心となる価格帯は土地３００㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅で２，０００
～２，５００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、区画整然とした住宅地域である。比準価格は代替性ある取引事例より求められており、市場の実態を反
映した価格である。収益価格は、市内では駐車場付の賃貸住宅が通常のため想定建物は規模の制約を受ける関係上、比
準価格に比べ低く求められた。また当該地域では収益性より居住の快適性が重視される。よって本件においては比準価
格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,400 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[102.0]		 100
[115.8]		 [101.0]
100		 22,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は６万人を切り減少傾向。平成２７
年の関東東北豪雨による災害で、地価は複数
年にわたり下落であったが、近年は底値感よ
り横ばい傾向。

平成２７年秋の台風浸水により地価下落傾向
であったが、地域内地価は底値感から概ね横
ばい傾向。


形状・画地規模において標準的であり、代替
・競争等は類似地域内の不動産と比較し、同
一。尚、個別的要因の変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常総 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６調常総
７５６１
-8		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西8m、角地
１中専

(70,200)
b Ｒ６調常総
７５６１
-77		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m私道、
西4.5m、角地
１中専

(60,200)
c Ｒ６調常総
７５６１
-92		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ７公常総
７５６１
-25		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
南6m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,158  		 100
[ 130.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.2]
21,507 		 100
[ 104.0]
20,680 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,900 
b (　           ) 
23,438  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
21,016 		 100
[  94.1]
22,334 
22,600 
c (　           ) 
20,067  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
18,939 		 100
[  90.9]
20,835 
21,000 
d (　           ) 
23,062  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
20,950 		 100
[  93.8]
22,335 
22,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,600 円／㎡]  



常総 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため、再調達原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,191,496 
537,994 
2,653,502 
2,545,130 
108,372 		 （　0.9707）
105,197 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,103,940 円　　　　（　      5,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常総 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   389 ㎡     16.4 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり平均賃貸面積６０㎡（計４戸、ファミリータイプ）とし、敷地内に駐車場を確保。使用料は家賃に含むと想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,147 
137,640 		 1.0  137,640 
1.0  137,640 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,170 
140,400 		 1.0  140,400 
1.0  140,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

278,040 		 278,040 
278,040 
⑨年額支払賃料        278,040 円　×　12ヶ月　＝　       3,336,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,336,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       276,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,059,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           278,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          278,040 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,394 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,191,496 円　　　　（　         8,204 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 常総（７５６１
）
　　　　-24		 1,111  
(   1,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,196 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,147 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 常総（７５６１
）
　　　　-38		 1,011  
(   1,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,133 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
常総 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,900 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,094 円  　　　        3,336,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,100 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,994 円　（　　　　　　         1,383 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,545,130 円  
（　　　　　         6,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,191,496 円      
②総費用 537,994 円      
③純収益　①－② 2,653,502 円      
④建物等に帰属する純収益 2,545,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 108,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 105,197 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,103,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常総 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７７番２
 0536000311597-0000
2 　常総市水海道森下町字森下大道東４３７８番
 0536000311598-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考